بخش اول از کنترل های مهندس ناظر از زمان ارجاع کار نظارت تا زمان شروع بکار

دانلود قراردادهای شخص حقیقی تک ناظره
دانلود قراردادهای شخص حقوقی تک ناظره
دانلود قرارداد تکناظر ناظر برق
دانلود قرار داد  4 ناظره

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

 

حرفه ­ي مهندسي فقط شامل مسائل و امور فني نيست بلکه یک مهندس بايد به مسائل حقوقي اين حرفه نيز واقف باشد وگرنه در فراز و نشيب اين حرفه زمين گير ميشود.

وقتي كاري از طريق سازمان به مهندس ناظری ارجاع ميشود، این موضوع از طرق مختلف به مهندس اطلاع رساني ميشود. مثلا در تهران تماس گرفته شده يا با sms  اطلاع ارسانی میشود اما در برخي شهرها مالك و ناظر همديگر را پيدا مي كنند كه در هر صورت تاثيري در مسئوليت مهندس ناظر  ندارد.

در شهر تهران كه سيستم اتوماسيون وجود دارد، مهندس ناظر از طريق سازمان نظام مهندسی و شهرداري ميتواند وارد كارتابل خود شده و آدرس ملك و شماره تلفن مالك را  ببيند  اگر آدرس ملك يا متراژ جواز مورد پسند ناظر قرار نگيرد ميتواند كار را تائيد نكند. توصيه ميشود قبل از تائيد کار، تلفني با مالك صحبت كرده و يك بازديد از ملك داشته باشید.

 

• پیشنهاد میگردد بر اساس دستور نقشه اي كه مالك از شهرداري گرفته و تعداد طبقاتي كه در ملك وجود دارد عمق گودبرداري محاسبه شود، اين مطلب بسیار جدی است چون احتمال ريزش پلاكهاي مجاور در اثر گودبرداري وجود دارد همچنین بعد از تعيين عمق گود، پلاكهاي مجاور بازديد شود.

اگر عمق گود زياد باشد و پلاكهاي مجاور بافت فرسوده باشد، چنانچه حس ميكنيد از پس کنترل اين گودبرداري بر نمي آييد بهتر است از آن كار نظارت انصراف دهيد. به یاد داشته باشید هر بار انصراف از كار نظارت ميتواند نوبت ارجاع كار بعدي را به تعويق بيندازد.

ناظريني كه پروانه نظارت خود را جديدا اخذ كرده اند بايد با در دست داشتن پروانه اشتغال خود به دفاتر خدمات الكترونيك مراجعه كرده و يك پسورد بگيرند تا بتوانند از طريق سايت شهرداري وارد سهميه خود بشوند.  (سایت شهرداری تهران www.tehran.ir)

بعد از اينكه كار نظارت تائيد شد بايد برگ سبز تعهد نظارت را گواهي امضاي محضري كرده و به مالك تحویل دهید. قبل از گواهي امضاي برگ تعهد نظارت، می بایستی دو عدد فرم قرارداد نظارت از سازمان گرفته شده و يك كپي پشت و رو از پروانه اشتغال مهندسی كه پشت و رو مهر و امضا شده است گرفته شود و همزمان با گواهی تعهد نظارت در دفترخانه اسناد رسمی نسبت به عقد قرارداد با مالك اقدام گردد. کپي برگ تعهد در اختيار شخص ناظر قرار میگيرد، دو عدد فرم قرارداد هم بایستی پر شده و ابتدا مالك تك تك صفحات را مهر و امضا كند و نام و نام خانوادگي خود را با خط خودش بنويسد و تاريخ و اثر انگشت هم بزند. قرارداد نيازي نيست در دفترخانه ثبت شود، سمت ديگر فرم قرارداد را نيز ناظر مهر و امضا و تاريخ ميزند و یک نسخه از آن باید در دفتر خدمات شهرداری ثبت سیستمی شود.

 

• توصيه ميشود قرارداد نظارت به دقت خوانده شود كه براي تك ناظره، چهارناظره و شركتهاي حقوقي فرمها متفاوت هستند. در چهارناظره يا پنج ناظره تك تك ناظرها بايد فرم تعهد نظارت را امضا كنند و به مالك تحویل دهند، در مورد قرارداد هم ميتوانند ناظرها هر كدام قرارداد جدا امضا كنند يا همه با هم يك قرارداد امضا كنند و ناظر هماهنگ كننده نيز ميتواند قرارداد جدا امضا كند، اما توصيه میشود همان الگوريتم پيشنهادي سازمان رعایت گردد، هر چند هر كدام ضعفهايي دارند.

يك نسخه از قرارداد متعلق به ناظر و يك نسخه متعلق به مالك است. قرارداد باید در دفتر خدمات الكترونيكي (در تهران) ثبت شود و شماره سریال بخورد چون هنگام اختلاف بین ناظر و مالک، در شورای انتظامی و در شورای حل اختلاف زمان اسكن قرارداد مبناي شروع قرارداد است نه تاريخي كه امضا شده است البته در محاكم قضايي تاريخ امضاء قرارداد مبنای شروع قرارداد است همچنین براي پرداخت پول در تمديد قرارداد همان زماني كه تاريخ جواز صادر ميشود، مبنای تمدید قرار داد لحاظ میگردد. اين قانون نيست ولي رويه است (در تهران). و رويه ها ممكن است تغيير كند چون در تهران بر خلاف كشورهاي پيشرفته مثل فرانسه (پاريس) که 120 سال است قانون تغییر نکرده، قانون شهرداري هر روزه عوض ميشود لذا رويه هم ممكن است عوض شود.

توصیه میگردد نسخه ای از قرارداد به سازمان نظام مهندسی و اگر معمول باشد به شهرداری یا مرجع صدور پروانه داده شود.

تیپ قراردادهاي نظارت در سایت مرجع حقوق مهندسی ایران موجود است

 

• اگر چنانچه كسي كه با ناظر قرارداد امضا ميكند، شخص مالك نباشد و سازنده يا يكي از شركاي مالك باشد، لازم است كه كپي وكالت نامه ايشان ضميمه قرارداد شود، توصيه ميگردد اصل وكالت نامه نيز رويت شده و با كپي مقايسه گردد تا جعلی نباشد (پرونده های بسیاری در مورد جعلی بودن وکالت موجود است که ناظرین تاوان پس داده اند). نکته ای وجود دارد و آن اینکه در مورد لزوم آمدن این جمله “حق امضا با وکیل میباشد” در وکالت نامه حساسیت به خرج داده نشود، همين كه وكالت نامه ای موجود باشد كه شخصي كه وكالت نامه دارد با آن به سازمان و ادارات مراجعه کند و انعقاد قرارد نماید، كافي است. وقتي وكالت نامه را شهرداري از شركا مي پذيرد و برگ تعهد ناظر را از ایشان امضا میگیرد، بديهي است كه ناظر هم میتواند آن وکالت را بپذيرد اما باید كپي وكالت نامه توسط ناظر گرفته شود.

موضوع مهم در خصوص امضاي قرارداد اينست كه ابتدا قرارداد را امضا كنيد و همزمان برگه تعهد را محضري كرده و به مالك تحویل دهيد و مبادا برگه تعهد را قبل از امضاي قرارداد در اختيار دفتر خدمات مهندسي يا مالك قرار دهيد. چون شما بايد بدانيد كه شخص ديگري غير از مالك يا وكيل ایشان قرارداد را امضا نخواهد كرد. بهتر است همزمان قرارداد امضا شده و برگه تعهد نظارت محضري شود.

 

• بعد از اتمام مراحل گفته شده، مالك تماس ميگيرد و به ناظر اعلام ميكند كه پروانه ساختمانی حاضر است، در تهران رسم بر اينست كه مالك قبل از حاضر شدن جواز به ناظر زنگ ميزند كه تعدادی چك ليست را امضا كند، امضاي چك ليست از طرف ناظر قانوني نيست (بخشنامه دارد)

بعنوان مثال از ناظر درخواست میشود چك ليست مبحث ششم يا نوزدهم يا آزمايش مكانيك خاك يا دفترچه محاسبات را امضا كند، كه ربطي به ناظر ندارد اما گاهي شهرداري فشار مي آورد كه اگر ناظر این موارد را امضا نكند پروانه ساختمانی صادر نخواهد شد، در این صورت پیشنهاد میشود زير امضا بنويسد “فقط رويت شد“، مهر و امضاي خالي مسئوليت دارد زیرا پرونده هايي موجود است که چك ليستها اشكال داشته و مهندس ناظر امضا كرده و بابت آن تاوان داده است، بخشنامه هايي موجود هست كه لزومي بر امضاي چك ليستها توسط ناظرین نيست ولي شهرداري از اين بخشنامه ها تبعيت نمي كند.

در مورد نقشه هاي سازه نگهبان، در تهران متداول است كه انتظار دارند ناظر نقشه ها را مهر و امضا كند كه امضا نقشه ها به ناظر ربطي ندارد اما ناظر موظف است نقشه را نگاه کرده بررسي كند و ايرادات را بازگو نماید تا اصلاح شود.

 

• مورد ديگري كه اخيرا درتهران مطرح شده و مربوط به معماري است، نقشه نما است. از آنجا که تهران پايتخت است، بايد از لحاظ شهرسازي و معماري زيباييهايي داشته باشد كه سازگار با فرهنگ و مذهب و سنت ايراني باشد و كميسيون نما اين موارد را تشخيص مي دهد، به همین جهت این موضوع اهمیت پیدا کرده است.

نقشه نما توسط طراح معمار تهيه ميشود و كميسيون نما آن را تاييد ميكند و درصورت وجود ایرادات دستور اصلاح می دهد و در نهایت ناظر هم بايد آنرا امضا كند كه توصيه ميشود دتايل اجرايي  توسط مالك از طراح معمار گرفته شود حتي دتايل اتصال پنجره ها به نما اخذ گردد و در صورت نياز درخواست شود تا وال پست و دتايل اسكوپ، نوع و ابعاد سنگها مشخص و طراحی شود و اگر طراح هزينه ای اضافه برای این موارد در خواست کند مالك مجبور است هزينه بدهد ( هزینه طراحی در مقابل سایر هزینه های اضافی ساخت و ساز از جمله انعام راننده ماشین آلات و… مبلغی نمی شود) و ليكن نقشه كامل با دتايل مناسب تسليم ناظر نماید.

 

• دست آخر اين نقشه ها امضا ميشود و بعد از مدتي جواز ساختماني صادر میگردد و مالک از ناظر تقاضاي شروع به كار ميكند. در تهران يك برگه اي وجود دارد که پيوست پروانه ساختماني است ( برگه شروع بکار) ولي در خيلي از شهرستانها چنين برگه اي وجود ندارد و ناظر باید گزارش شروع بکار صادر کند که معمولا این اتفاق نمی افتد و ناظرین ابتدا گزارش تخريب يا گودبرداري را بعنوان اولین گزارش ارسال ميكنند که تبعات حقوقی و انتظامی خاصی دارد.
• بهتر است قبل از امضاي شروع به كار با مالك قرار گذاشته و از ملك مجددا بازديد شود تا متوجه شويد مالك قبل از جواز، عملیات تخريب يا گودبرداري را انجام نداده باشد، در تهران، شهرداري بدون برگه شروع به كار اجازه هيچ فعاليتي به مالك را نميدهد و هر گونه عملیات از سوی مالک را منوط به تایید شروع به كار میکند كه كار بسيار خوبي است.

قبل از امضای شروع بکار نکته ای وجود دارد و آن اینکه ناظرین میبایست نسخه اصل نقشه ها را از مالک درخواست کنند. که شامل نقشه های معماری، سازه، تاسیسات مکانیکی و برقی، نقشه کمسیون نما و همچنین کپی پروانه ساختمانی است. درصورتی که ساختمان تک ناظره باشد انطباق کلیه نقشه ها با عملیات ساختمانی و مسئولیت بررسی آنها برعهده همان تک ناظر است اما اگر ساختمان چهار ناظره یا پنج ناظره باشد، نقشه ها توسط ناظر هماهنگ کننده توزیع میشود

امضاي شروع به كار بر عهده ناظر هماهنگ كننده است  ولي بهتر است ناظر هماهنگ کننده از ساير ناظرين درخواست کند تا شروع بکار را امضا كنند تا مسئوليت بر عهده آنها نيز گذاشته شود ولي عملا با امضاي ناظر هماهنگ كننده استارت عمليات خورده ميشود و نياز به امضاي ساير ناظرین نيست.

نکته مهم: نقشه های در دست ناظرین میبایست دارای مهر و امضای اصل طراحان باشد

در تهران معمولا نقشه معماري ممهور به مهر شهرداري يا دفتر خدمات الكترونيك می شود ولي در نقشه سازه، وجود مهر محاسب كافيست، در تهران كارهاي بالاي ١٥٠٠ مترمربع توسط سازمان نظام مهندسی كنترل مضاعف ميشود لذا بايد مهر سازمان يا هلوگرام آن نيز روي نقشه ها موجود باشد.

توصیه می گردد حتما از مالك اصل تمام نقشه ها را بخواهيد و كپي را قبول نكنيد چون پرونده هايي بوده كه مالك نقشه را تغيير داده و سپس كپي آنرا به ناظر داده و ناظر گرفتار شده است. لذا فقط اصل نقشه ها بايد در اختيار ناظر باشد همچنین كپي رنگي هم قابل قبول نيست در این خصوص پرونده های بسیاری موجود است که متاسفانه مالک با تغییر ابعاد و اندازه ها نقشه را جعل کرده و در اختیار ناظر قرار داده که در نهایت همان ناظر بابت این اشتباه تاوان داده است.

 

• اگر تك ناظر هستيد تمام اصل نقشه ها نزد شما مي ماند ولي اگر هماهنگ كننده باشيد از مالك بخواهيد كه یکسری كپي از تمام نقشه ها بگيرد (در حضور ناظر) و كپي به ناظر هماهنگ كننده داده شده و اصل نقشه ها بين ساير ناظرين پخش شود، در زمان كپي کردن نقشه ها همراه مالك باشيد چون پرونده اي بوده كه مالك حين كپي نقشه را تغيير داده، اگر مالكي زير بار نرفت كه نقشه اصل بدهد شك كنيد كه قصد انجام خطايي دارد و اگر مالکی درخواست کرد که اصل نقشه ها همراه خودش باشد پیشنهاد دهید تا مجددا از محاسب و طراح نقشه اصل دیگری بگیرد همچنین یاداوری کنید، اگر چنانچه اصل نقشه در اختیارتان نباشد از ارائه پایانکار معذورید.
• بعد از اخذ نقشه ها به همراه مالك، سر ملك برويد و اگر زيرزمين داشت وارد آن شده و عمق زيرزمين را با عمق خاكبرداري مقايسه كنيد، اگر عمق خاكبرداري بيش از عمق موجود بود مشكل خاصي ندارد ولي اگر عمق خاكبرداري كمتر از عمق موجود بود از مالك بخواهيد موزاييك كف زيرزمين را بردارد تا به خاك مناسب و بكر برسد و بعد از آن اضافه عمق خاكبرداري را با بتن و قلوه سنگ پر كند تا به زير بتن مگر فونداسيون برسد، مبادا اجازه دهید روي موزاييك بتن بريزد. بررسی خاک زیر موزائیک الزامی است.

در مورد چاههاي فاضلاب به مالك گفته ميشود محل چاهها را پیدا کند و دریچه آنها را قبل از تخريب باز كند و آنها را با شفته آهك و قلوه سنگ پر نماید و بعد عملیات تخريب را شروع کند.

 

• حالت ديگر اينست كه به صورت عمدي يا سهوي تعدادي از چاهها پيدا نميشود، بديهي است كه در زمان خاكبرداري چاه ها رويت خواهد شد اما خواسته يا ناخواسته داخل آن با خاک پر می شود، ناظر وظيفه دارد مختصات محل چاه را برداشت کرده تا بعد از اتمام عملیات خاكبرداري مالك را ملزم كند تا كارگر، خاك داخل آن را تخليه کرده و با دوغاب رقيق آهك پر نماید. گاهی يك هفته طول ميكشد كه اين دوغاب نشست كند تا خاك دستي ريخته شده در چاه تحكيم يابد اگر نسبت به تحکیم، شك داشته باشيد دستور دهید مجددا دوغاب آهك داخل چاه ريخته شود، چون سالها بعد، احتمال نشست ساختمان وجود دارد و باعث ميشود تا ديوارها، راه پله ها و كاشيها و… ترك بردارد كه يكي از دلايلش همان چاهها هستند حتي در مورد چاههايي كه بين فونداسيون به صورت جزيره قرار دارند بايد حساس شد تا محل آنها با خاک مناسب تحکیم یابد

 

در مرحله بعد ناظر وارد پشت بام مي شود و وضعيت ديوارها را با پلاكهاي مجاور بررسي مي كند كه  از وجود ديوار مشترك مطلع شود و راهكار حفظ پلاكهاي مجاور هم داده ميشود و اگر سازه نگهبان متناسب با اين شرايط نباشد بايد مكاتبه گردد، كه بعدا در مورد مسائل حقوقی آن بحث خواهد شد.

 

• بعد از بازدید از زيرزمين و پشت بام كه هنوز شروع به كار داده نشده، به همراه مالك وارد منزل همسايه هاي مجاور شويد تا از وضعیت ملک مجاور مطلع شده که مبادا در زمان تخریب و گودبرداری به ساختمان همسايه آسيب برسد. در اين بازديد، ابتدا باید زيرزمين ساختمان همسايه رويت شود و طول و عمق آن برداشت گردد و اينكه بررسی گردد چقدر با گودبرداری ساختمان تحت نظارت شما طول مشترک دارد همچنین بایستی از وجود دیوار باربر، سقف و ديوار و ضخامت آنها و پيش بخاري ها مطلع شوید، بعضا ديده شده كه در ساختمان همسايه پيش بخاري وجود دارد در اینصورت مالك را ملزم كنيد وسايل كنار پيش بخاري همسايه را جمع آوري کرده و بعدا براي آن ديوار اجرا کند و پشت اندود ماسه سيمان، و از داخل گچ کاری نماید  و وسايل سنگين مثل كابينت و كمد ديواري چسبيده به ديوار مجاور ملك برداشته شود همچنین به ساکنین همسايه مجاور اطلاع ميدهيد كه محل خوابش را از اتاق مجاور ملك شما تغيير دهد، نكته مهم اينكه شماره تلفن همسايه را ميگيريد و شماره تلفن خودتان را هم در اختيار ایشان قرار ميدهيد تا اگر صدايي شنيدند يا كف يا ديوار ساختمانشان ترك برداشت به ناظر اطلاع دهند.

اين اطلاعات در گزارش همجواري و تخریب و گودبرداری لازم است به یاد داشته باشید گزارش همجواري از گزارشات الزام آور نيست.

        عدم لزوم مهر و امضای چک لیستهای تخصصی توسط مهندسان ناظر

عدم لزوم تأیید چک لیست مبحث ششم مقررات ملی ساختمان توسط مهندسان ناظر

عدم لزوم تأیید چک لیست بارگذاری در برابر زلزله طبق مبحث ششم مقررات ملی ساختمان توسط مهندسان ناظر