بیان تبعات حقوقی منوط کردن مجوز شروع بکار به حضور مجری ذیصلاح و موعد دادن گزارش اتمام عملیات

 

 

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

 

سوال: با توجه به اینکه در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان گفته شده قبل از شروع بکار، بایستی مجری ذیصلاح معرفی گردد پس چرا می بایستی ابتدا مجوز شروع بکار داده­ شود و سپس درخواست مجری گردد؟

پاسخ: آنچه که در محاکم قضایی و شورای انتظامی تا این تاریخ حاکم است با مبحث دوم  مقررات ملی ساختمان تفاوت دارد. در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، بندی وجود دارد که می­گوید مهندس ناظر مجوز شروع بکار را موقعی باید به مالک  بدهد که مجری صاحب صلاحیت  در کارگاه وجود داشته باشد، و قرارداد یا شخص مجری در کارگاه موجود باشد در غیر اینصورت اقدام مهندس ناظر تخلف محسوب می­شود. در اوایل سال 94 و اواخر سال 93 ناظرینی به این بند عمل کرده و مجوز شروع بکار را به مالکین ندادند تا آنان را مجبور به عقد قرارداد با مجری ذیصلاح نمایند. این اقدام ناظر قابل دفاع نیز بود چون مطابق مقررات ملی ساختمان عمل شده بود. بعد از اینکه ناظر از شروع بکار مالک جلوگیری به عمل آورد، مالکین در شورای انتظامی علیه مهندس ناظر شکایتی مطرح کردند به این دلیل که ناظر اجازه شروع بکار نمی­دهد و آنرا منوط به قرارداد مالک با مجری کرده است و تا زمانیکه مجری صاحب صلاحیت بطور رسمی به ناظر معرفی نشود اجازه شروع بکار صادر نمی گردد.

در شورای انتظامی  پرونده­های بسیاری در این خصوص وجود دارد. ناظرینی هستند که در شورای انتظامی بدلیل این ممانعت، سه ماه محرومیت اخذ کرده اند. دلیل شورای انتظامی این بود که چون هنوز مالک جرمی مرتکب نشده، ناظر حق ندارد قرارداد مجری تقاضا نماید بنابراین هر موقع  مالک تخلف فنی یا ایمنی انجام داد در این حالت ناظر می­تواند درخواست مجری ذیصلاح کند در غیر اینصورت نمی­توان مالک را مجازات کرد و اجازه شروع بکار نداد و به مالک خسارت وارد کرد.

 در این رابطه با سازمان نظام مهندسی مکاتباتی صورت گرفته مبنی بر اینکه نظریه شورای انتظامی قانونی نیست.

• همانطور که گفته شد زمانیکه مهندس ناظر مجوز شروع عملیات ساختمانی را به مالک نمی­داد مبنی بر اینکه باید مجری صاحب صلاحیت معرفی گردد، شورای انتظامی مهندس ناظر را به سه ماه محرومیت محکوم می کرد و نامه نگاری با سازمان نتیجه­ای نداشت. پس از آن نیز مالکین علیه مهندس ناظر در دادگاه عمومی شکایتی مطرح کردند و به دادگاه اظهار داشتند که: «ناظر مجوز شروع عملیات ساختمانی که حدود شش ماه پیش پروانه ساختمانی آن اخذ شده صادر نمی کند و آنرا منوط به معرفی مجری صاحب صلاحیت کرده و شش ماه عملیات پروژه­ با تاخیر مواجه شده است» در نتیجه با این ادعا خسارت و هزینه­های بالاسری کارگاه شامل هزینه نگهبانی و قرارداد مشارکت در ساخت را از ناظر طلب می کردند. در دادگاه بدوی، قاضی معمولا مهندس ناظر را به 20 درصد از خسارت مالک در قرارداد مشارکت در ساخت و هزینه­های جانبی محکوم می کرد. در پرونده ای ناظر، محکوم به پرداخت مبلغ 25 میلیون تومان شد که نسبت به رای دادگاه بدوی اعتراض کرد تا در دادگاه تجدید نظر این رای شکسته شود. ابتدا برای حضور در دادگاه ممانعت بعمل آمد و سپس اجازه ملاقات با قاضی اخذ شد و سوالی از قاضی پرسیده شد: «طبق مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، ناظر شروع بکار را باید منوط به معرفی مجری ذیصلاح کند درحالیکه در این شش ماه مالک، شخص صاحب صلاحیتی را معرفی نکرده است در نتیجه ناظر در دادگاه بدوی محکوم به پرداخت خسارت شده،  چرا برخلاف قانون عمل می­شود؟»

 قاضی استدلال عجیبی آورد.

استدلالی که قاضی تجدید نظر ارائه کرد فوق العاده جالب و قانع کننده بود: صراحتا گفته شد فعل زیانبار و جرم صورت نگرفته است. اینکه گفته شود صرفا مجری صاحب صلاحیت در کارگاه نیست و به واسطه آن ممانعت از حق گردد و اجازه داده نشود مالک شروع عملیات کند، این یک تخلف است که ناظر مرتکب شده و در واقع با ممانعت از حق مالک، خسارتی به او وارد کرده و با توقف عملیات، مالک را مجازات نموده است.

 قاضی مثالی عنوان کرد که عدم وجود مجری صاحب صلاحیت فعل زیانبار نیست تا زمانیکه خطای (ایمنی و یا فنی) مرتکب نشده نمی­توان نسبت به اقدام انجام نداده مالک داوری کرد و مجازاتش نمود. بعنوان مثال آئین نامه­ای، بنام آئین نامه حفاظت و ایمنی بانکها که مصوب 1341 است، توسط بانک مرکزی صادر و ابلاغ شده که چگونه از بانکها محافظت بعمل آید در این آیین نامه، ماده­ای وجود دارد که می­گوید مشتری حق ندارد پشت باجه بانک برود و اگر اینکار صورت گیرد مشتری، مجرم است. فرض شود یک مشتری پشت باجه  بانک برود و رئیس شعبه با نیروی انتظامی تماس بگیرد که مشتری جرمی انجام داده، مامور کلانتری می­پرسد مشتری چه کرده؟ دزدی کرده؟ رئیس شعبه می­گوید در دادگاه اثبات می­کنم که چه جرمی مرتکب شده است بعد از اینکه مشتری را به دادگاه می­برند قاضی می­پرسد: جرم مشتری چیست؟ دزدی کرده، دعوا  کرده، کسی را کتک زده، فحاشی کرده؟ رئیس شعبه در جواب می­گوید خیر، به استناد آئین نامه حفاظت و ایمنی بانکها مشتری اگر پشت باجه برود مجرم است قاضی می­گوید فعل زیانبار صورت نگرفته در نتیجه این شکایت رد خواسته می شود.

• در مثالی که قاضی ارائه کرد: تا زمانیکه فعل زیانبار صورت نگیرد حضور مشتری پشت باجه بانک جرم محسوب نمی گردد هر چند که این موضوع در آئین نامه ای آمده باشد.

از آنجا که قوانین مدنی قوانین آمره هستند و قوانین مدنی بالادست آئین نامه­ها و مباحث می باشند بنابراین، قاضی قوانین آمره را مبنا گرفته و گفت: «ناظر حقوق مالک را به دلیل اینکه شش ماه اجازه کار نداده پایمال کرده است، ناظر به استناد آئین نامه داخلی (مقررات ملی ساختمان) شش ماه کار مالک را  به دلیل نداشتن مجری تعطیل نموده است و علاوه بر اینکه تشخیص جرم داده و اجازه شروع بکار نداده، مالک را نیز مجازات نموده و به همین دلیل ناظر، باعث ایجاد خسارت به مالک شده است و باید تاوان دهد.» پرونده­های دیگری نیز وجود دارد که به این رویه عمل شده که شورای انتظامی نیز می­گوید قوانین آمره اجازه نمی­دهد، آیین نامه و مبحث دوم مقررات ملی ساختمان رعایت شود. بنابراین باید اجازه شروع بکار  توسط ناظر داده شود و سپس مجری ذیصلاح درخواست گردد در غیر اینصورت مهندسین  ناظر در محاکم عمومی و شورای انتظامی محکوم خواهند شد.

توجه داشته باشید اگر چنانچه برگه شروع بکار را منوط به مجری ذیصلاح کرده و عملیات ساختمانی را متوقف کنید در شورای انتظامی و محاکم قضایی بازخواست خواهید شد. پس بنابراین لازم است اول اجازه شروع بکار داده شود و زمانی که مالک شروع به عملیات کرد آن  وقت موارد ایمنی و فنی و اینکه مجری صاحب صلاحیت در کارگاه حضور ندارد، دلایل فعل زیانبار، برای آن مجری فاقد صلاحیت در گزارش تعریف گردد و سپس دستور توقف صادر شود در این صورت ناظر در هر محکمه ای تبرئه خواهد شد. پرونده­ دیگری هم وجود دارد که ناظر به 11 میلیون تومان خسارت محکوم شد که با درایت در دفاع به موارد دیگری استناد گردید و گفته شد که ناظر، دستور توقفی صادر نکرده، ناظر در دادگاه تجدید نظر تبرئه و مالک رد خواسته شد این استدلال طبق مبحث دوم ارائه نگردید بلکه در لایحه دفاعیه عنوان شد که مالک خودش شروع بکار را نگرفته  درحالیکه ناظر طی اظهارنامه قضایی به مالک مبنی بر اینکه شروع بکار آماده است از ایشان جهت دریافت شروع بکار درخواست همکاری نموده، در این پرونده به هیچ عنوان بحثی از مجری و مبحث دوم مقررات ملی ساختمان نشد که در غیر این صورت قوانین آمره بر مباحث ارجح­تر بوده و ناظر مقصر شناخته می­شد.

• در یک بازه زمانی کوتاه، شورای انتظامی استان تهران به سفارش رئیس سازمان نظام مهندسی بخاطر تحصنی که از سویاعضای سازمان نظام مهندسی تهران  در مقابل شهرداری  به دلیل اینکه مجری الزامی شود، انجام شد و تعدادی از مهندسین ناظر شروع بکار ندادند تا مجری صاحب صلاحیت توسط مالک معرفی شود، شورای انتظامی به مدت 20 روز با این موضوع همکاری کرد و ناظرین را محکوم ننمود. ولی بعد از آن ماجرا، مجددا به روال قبل برگشت.

البته در حال حاضر به لطف پیگیری ها و تاکیدی که ریاست سازمان نظام مهندسی استان تهران نسبت به بحث الزام مجری دارند با توجه به دستور ایشان دیگر مهندسین ناظر بخاطر ندادن شروع بکار در شورای انتظامی محکوم نخواهند شد ولی همچنان مالکان میتوانند از ناظرین در محاکم قضایی عمومی شکایت کنند! که آسیب شناسی این موضوع به طور کامل در جلسه 127 شرح داده می شود.

مطلب مهمی که در گزارش اتمام عملیات وجود دارد این است که ناظر نباید به راحتی گزارش اتمام عملیات صادر کند،توصیه می شود گزارشات همچنان در مرحله نازک کاری باقی بماند و بعد از پایان عملیات اجرایی و در خواست مالک از ناظر مبنی بر ارائه برگ سبز پایانکار، از مالک سوال شود که آیا استاندارد آسانسور گرفته شده است؟ و تا زمانیکه این استاندارد اخذ نشود گزارش اتمام عملیات صادر نخواهد شد

 موضوع بعدی تائیدیه ناظر گاز است. تائیدیه ناظر گاز و برق برای تک ناظره­ها بعنوان سندی جهت صدور تائیدیه پاینکار، میبایستی توسط مالک ارائه گردد و اگر ساختمان چهار ناظره باشد باید هر کدام از ناظرین جداگانه گزارش بدون خلاف اتمام عملیات را به ناظر هماهنگ کننده ارائه کنند وقتی کنتور گاز و برق و آب وصل شد بررسی صدور برگ سبز پایانکار بلامانع است

توصیه می شود موارد تائیدی با فاصله زمانی و مرحله به مرحله از مالک درخواست شود، بعد از آن مالک برای دریافت پایانکار، می بایست از دفتر خدمات الکترونیک (در استان تهران) تقاضای مامور بازدید کند (شهرستانها مامور بازدید شهرداری). اگر چنانچه مالک اصرار به دریافت تائیدیه برگ سبز پایانکار قبل از بازدید مامور داشت در اینصورت به مالک گفته شود مواردی وجود دارد که برای صدور پایانکار نیاز به نظر مامور بازدید است این موارد ممکن است از دید ناظر مغفول بماند. از جمله این موارد می توان به درب بازشوی آسانسور اشاره کرد که باید در محل پاگرد باز شود که گاهی این درب به پارکینگ باز می شود و یا سنگ تزئینی دور درب آدم ­رو، دارای پیش آمدگی بیش از مقدار مندرج در ضوابط شهرسازی می باشد که ناظر متوجه آن نشده است، پرونده ­هایی در این خصوص موجود است که ناظر بخاطر آن به شورای انتظامی احضار شده. گاهی نظر مامور بازدید در مورد شیب رمپ اینست که شیب آن بالای 20 درصد است و یا نور اتاق خواب غیرمستقیم است یا در پرونده­ای دیگر مامور بازدید در گزارش خود عنوان کرده فضای سبز در پشت بام رعایت نشده و یا موارد مشابه دیگر.

 بنابراین لازم است ناظرین قبل از صدور تائیدیه برگ سبز پایانکار نظر مامور بازدید را جویا شده و آنرا در گزارشات خود اعمال کنند.

• پس از آنکه مامور بازدید معرفی شد و از ملک بازدید کرد، مهندس ناظر به اتفاق مالک نزد مامور بازدید رفته و گزارش مامور بازدید را روئیت می کند، گاهی مامورین بازدید برای اینکه ناظرین را اذیت کنند گزارش خود را نشان نمی­دهند برای اینگونه موارد باید سیاست بخرج داد تا بتوان نظر مامور بازدید را جلب کرد اگر در گزارش مامور بازدید شهرداری تخلفی از ملک نوشته شده بود لازم است همان موارد به مالک تذکر داده شود تا نسبت به رفع آنها اقدام نماید بعنوان مثال اگر شیب رمپ بیشتر از 20 درصد یا عرض درب ماشین رو به جای 3.5 متر ،3.40 متر اجرا شده یا درب آسانسور در نقشه به جای اینکه در پاگرد باز شود در پارکینگ باز شده و یک پارکینگ حذف گردیده و …  در اینصورت به مالک گفته شود این موارد توسط مامور بازدید بعنوان تخلف ذکر شده و باید به هر طریقی این مشکلات رفع گردد (از جمله پرداخت جریمه در کمسیون ماده 100 یا ملاقات حضوری با شهردار منطقه) و تا زمانیکه این موارد رفع نگردیده ناظر ساختمان می بایست از ارائه برگ سبز پایانکار خودداری کند.

  پس لازم است ناظر در یک گزارش دیگر نازک کاری تخلفات ذکر شده در گزارش مامور بازدید را  به شهرداری ارسال کند حتی اگر در گزارش مامور بازدید  نوشته شود صندوق پستی وجود ندارد.

بعد از اینکه مالک موارد مذکو را رفع نمود، ناظر بایستی نزد مامور بازدید رفته  و پرونده را در سیستم شهرداری ملاحظه نماید در صورتیکه موارد گزارش شده رفع شده بود، گزارش اتمام عملیات بدون خلاف به مالک داده شود.

 

• بعد از اینکه گزارش اتمام عملیات داده شد مالک تقاضای برگ سبز پایانکار می­کند، توصیه می گردد تا زمانیکه مالک تسویه حساب مالی با ناظر نکرده است این برگ سبز صادر نشود

در تهران  بابت حق الزحمه نظارت فیشی صادر می­شود که مالک باید به سازمان رفته و مبلغ آنرا به حساب سازمان واریز کند. در استان تهران ناظرین میبایستی قبل از اتمام مدت قرارداد نظارت و قبل از ثبت گزارش اتمام عملیات در سایت سازمان شماره پرونده را وارد کرده و تمدید قرارداد نظارت را اعلام کنند

وقتی گزارش اتمام عملیات بدون خلاف توسط ناظر صادر می­شود به این معنی است که ساختمان شایسته دریافت برگ سبز پایانکار است و اگر مالک حق الزحمه ناظر را در دوران بعد از مدت قرارداد پرداخت نکرده باشد ناظر می تواند از تائید برگ سبز پایانکار خودداری کرده و گروکشی نماید اما نکته ای وجود دارد و آن اینست که بسیاری از مالکین در شورای انتظامی علیه ناظر شکایت می­کنند با این عنوان که ناظر برگ سبز پایانکار را منوط به تسویه حساب مالی کرده است در اینصورت شورای انتظامی سازمان نظام مهندسی ادعای ناظر را بر عدم تائید برگ سبز پایانکار نمی پذیرد و این اقدام ناظر را تخلف انتظامی دانسته و او را به مدت حداقل سه ماه محروم از استفاده پروانه اشتغال مهندسی می کند. فقط در حالتی شورای انتظامی مالک را موظف به پرداخت حق­الزحمه ناظرین می نماید که ناظرین قبل از پایان مدت قرارداد طی نامه ای  به سازمان، اتمام قرارداد مالی با مالک را اعلام کرده تا سازمان نظام مهندسی مالک را موظف به  تمدید قرارداد نماید اگر چنین نامه­ای توسط ناظر نوشته شده باشد و شماره نامه توسط ایشان به شورای انتظامی ارائه گردد در این صورت مالک ملزم به پرداخت حق الزحمه تمدید قرارداد نظارت خواهد بود و اقدام ناظر جهت عدم تائید برگ سبز پایانکار قابل دفاع می باشد  نامه­ای که جهت تمدید قرارداد نظارت باید به سازمان داده شود بسیار مهم است و مالکین از این ناآگاهی ناظرین سوء استفاده می­کنند. به همین جهت در سایت سازمان نظام مهندسی تهران امکاناتی فراهم شده که این تمدید قرارداد به صورت الکترونیکی صورت گیرد که این تقاضا از طریق کارتابل ناظرین حکم همان نامه را دارد.