بن بست نیلینگ !! ، شرح آثار حقوقی و کیفری پایدارسازی دیوارهای گود به روش نیلینگ ( میخکوبی nailing ) و انکراژ برای سازندگان و پیمانکاران و شرح مسئولیتهای آن برای مهندسین ناظر و مجریان ذیصلاح با بازخوانی 5 پرونده ، و شرح قانون غازها !!!

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

موضوع این جلسه یکی از مباحث بسیار مهم بوده که مربوط به نیلینگ و انکراژ و شرح آثار حقوقی آن برای ناظرین و مجریان و سازندگان می باشد. روش نیلینگ بیشتر در پروژه های راهسازی که خارج از شهر و حوزه ساخت و ساز شهری می باشد استفاده می شود. روش نیلینگ به دلیل استفاده از ماشین آلاتی مانند دریل واگن و نهایت سوراخ کاری زیر ساختمان همسایه و تزریق بتن ؛ می تواند در حین انجام این سلسله عملیات، به ساختمان همسایه آسیب وارد نماید. روش انکراژ و نیلینگ شبیه به هم هستند و در کل به آنها روش میخکوبی هم اطلاق میشود.در این جلسه قصد داریم آثار حقوقی نیلینگ ؛ شامل ورود به حرز و یا حتی طبق نظر بعضی از وکلاء بحث تصرف عدوانی را مورد بررسی قرار دهیم. چرا که با اجرای نیلینگ ؛ به نوعی غیر قانونی وارد فضای ملک مجاور می شویم.

مطابق ماده 38 و 39 قانون مدنی، مالکیت امری محترم می باشد و کسی اجازه تصّرف و تعّدی و ورود به فضای ملک مجاور، بدون اجازه صاحب ملک را ندارد در غیر اینصورت جرم محسوب می شود . مواد زیادی از جمله ماده 30 و 38 و 39 و 132 و 951 قانون مدنی کشور به این موضوع اشاره کرده اند. اما بحث اصلی جلسه ما در خصوص ماده 38 و 39 می باشد. در قانون مجازات اسلامی در ماده 691 و 692 بطور کامل به این موضوع به عنوان یک جرم پرداخته شده است و حتی برای آن حبس در نظر گرفته شده است. در ماده 690 هم به شرح کاملی از این موضوع پرداخته شده است. از حیث آسیب و خسارات وارده به ملک همسایه درحین اجرای عملیات، شامل تخریب و یا ترک خوردن ملک مجاور در ماده 677 قانون مجازات اسلامی به صراحت تشریح شده است.

در تصویر زیر اجرای عملیات نیلینگ و استفاده از سولجرپایل به همراه انکراژ نشان داده شده است.در روش انکراژ میلگردهای نصب شده درداخل خاک به روش پیش تنیدگی کشیده شده و بعد از تزریق بتن آزاد می شود.در این تصویر تعدادی از سولجر ها نصب نشده اند و اعضای مایل هم به طور کامل اجرا نشده اند .بیشتر قصد ما از نشان دادن این تصویر برای افرادی است که هیچ گونه ذهنیت و تجربه ای در خصوص روش نیلینگ و انکراژ نداشته اند.

این تصویر گودبرداری؛ مربوط به شهر تهران می باشد.

عملیات نیلینگ (میخکوبی) بدون اخذ رضایت محضری از همجواری ها در حکم هتک حرز می باشد و علاوه بر جبران خسارت مالی، برای مجریان امر زندان نیز بهمراه دارد. (ماده۳۰و۳۸قانون مدنی)

حقوق مهندسی

اجرای عملیات پایدار سازی گود از طریق روش نیلینگ و انکراژ به عمق حدود ۷۰ متر.

حقوق مهندسی

اجرای عملیات نیلینگ و استفاده از سولجرپایل برای حفظ همجواری ها...

حقوق مهندسی

اما ماده 38 قانون مدنی چه میگوید؟ اگر دقت کرده باشید در الفاظ عمومی و معاملات همیشه می گویند که 6 دانگ یک خانه. منظور از عدد 6 در این مورد به جهت 6 جهت اطراف یک ملک می باشد شامل :

شمال و جنوب و شرق و غرب و بالا و پایین. این 6 جهت در واقع 6 دانگ یک ملک محسوب می شوند. جهات شمال و جنوب و شرق و غرب را حدود اربعه گویند که مالک اجازه تجاوز بیش از حدود اربعه را ندارد.اما در خصوص جهات بالا و پائین لازم به ذکر است که زیر ملک تا هسته زمین و از بالا تا بینهایت متعلق به مالک می باشد و دراین حدود کسی اجازه تعرض ندارد مگر اینکه قانون استثناء کرده باشد.اگر کسی به واسطه حفر قنات و یا هر گونه ساخت و سازی ویا از سمت بالابه ملکی تعرض نماید این تجاوز ورود به حرز و یا تصرف عدوانی اطلاق می شود که البته تعیین نوع آن بستگی به نظر قاضی دارد.که در ذیل این پاراگراف نامه دادستان محترم استان خراسان رضوی در این خصوص را به نظر شما می رسانیم.

پس ورود به ملک مجاور به هر طریقی جرم است و می توان در مراجع قضایی آن را به عنوان جرم پیگیری کرد. حتی در بحث تاور کرین ها که در یک ساختمان درحال ساخت از روی فضای املاک مجاور عبور می کند هم بحث ورود به حرز بوده و می توان قانوناً آن را پیگیری کرد و می توان اجرت المثل ایام کاری را درخواست کرد و یا قانوناً از این کار ممانعت به عمل آورد. البته لازم به ذکر است که این قانون برای عبور هواپیما ها از بالای ملک و خطوط مترو از زیر ملک استثنا قائل شده است و نمی توان دراین خصوص به مراجع قضایی مراجعه کرد مگر اینکه عبور مترو باعث ترک و یا آسیب به ملک شود.

نامه دادستانی  استان خراسان رضوی به رئیس سازمان نظام مهندسی استان خراسان رضوی

“ممنوعیت قانونی انجام نیلینگ در ملک غیر”

نامه شماره 3251/م د مورخ 13/2/1394 جناب َآقای صادقی دادستان محترم عمومی انقلاب مشهد به ریاست محترم سازمان نظام مهندسی استان خراسان رضوی.

جناب آقای رئیسی

سلام علیکم؛

          با احترام با عنایت به این که حسب مفاد ماده 38قانون مدنی، “مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هرکجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیر زمین، بالجمله مالک حق همه گونه تصرف در هوا و فراز گرفتن دارد مگر آنچه قانون استثناء کرده باشد”. لذا در مواردی که جهت انجام ساخت و ساز نیاز به استفاده از روشهایی مانند نیلینگ و انکرینگ می باشد که ورود به زیر ملک مجاوراجتناب ناپذیر است ، مقتضی است به کلیه عوامل ذیربط از جمله مهندسین ناظر و مالک بدواً صراحتاً و سریعاً اعلام وابلاغ فرمائید که قبل از ورود به حریم ملک مجاور اخذ رضایت مالکین آن الزامی است . و الا تصرف مذبور در ملک مجاور تصرف عدوانی محسوب و در صورت شکایت فردی ذی سمت تصمیم مقتضی اتخاذ خواهد شد .

                                                                                          صادقی

                                                                        دادستان عمومی و انقلاب مشهد

نکته ای در اینجا قابل ذکر است که ؛ خیلی از وکلاء ورود به حرز را جرم تلقی نمی کنند و فقط تصرف را جرم  می دانند.

البته خیلی تفاوتی ندارد زیرا اگر بتوان ورود به حرز را ، نوعی تصرف اثبات کرد عملاً جرم محسوب می شود. بنابراین نحوه شکایت از نیلینگ آدابی دارد و به این سادگی ؛ وکلایی که کار چک و یا کلاه برداری و یا اختلافات خانواده را وکالت می کنند به راحتی نمی توانند بحث شکایات نیلینگ را وکالت نمایند.

برای اینکه بتوان بحث ورود به حرز و نهایت تصرف عدوانی را درشکایت عملیات نیلینگ اثبات نمود در ابتدا باید صاحب ملکی که از طرف همسایه عملیات نیلینگ به حریم او تجاوز کرده است، یک اظهار نامه قضایی برای سازنده ملک مجاور ارسال نماید، با این عنوان که :” شما با اجرای نیلینگ به زیر ملک من تعرض کرده و ورود به حرز کرده اید و در حال تصرف آن هستید” …….. بعد از اینکه این اظهار نامه با این مضمون به دست سازنده رسید آن موقع باید از سازنده شکایت نمود تا بتوان قصد و غرض تصرفی را که سازنده در زیر خانه شما انجام داده است را به بازپرس دادگاه کیفری اثبات نمود. در اینجاست که بازپرس کیفر خواست را صادر می کند و باید در شکایت خود به مواد قانونی 691 و 692 قانون مجازات اسلامی و همچنین مواد 38و39قانون مدنی استناد کنید و نباید از خسارات وارده به ملک و خانه؛ موردی در شکوائیه نوشته شود زیرا در ابتدا شما باید حکم جلب سازنده را به دلیل تصرف عدوانی بگیرید و جرم کیفری را اثبات کنید و فعلاً کاری به خسارات وارده نداشته باشید.

بعد از اینکه تصرف عدوانی را از این طریق اثبات کردید و کیفر خواست به دادگاه بدوی کیفری رفت سپس میتوانید بحث خسارات حقوقی وارده را پیش بکشید.

• بعد از صدور کیفر خواست از دادسرای کیفری در دادگاه بدوی و تایید دادیار، سازنده باید به دنبال وثیقه برود در غیر اینصورت باید روانه زندان شود چون اقدام به تصرف ملک همسایه کرده است . بعد از اینکه سازنده در دادگاه کیفری بدوی حاضر شد؛ شما به عنوان همسایه می توانید بحث گرفتن خسارات را مطرح کنید.از آنجایی که محاکم کیفری صلاحیت رسیدگی به دعاوی حقوقی را دارند به همین جهت در دادگاه کیفری و در اولین جلسه دادگاه بدوی، شما به عنوان همسایه و کسی که مورد تعرض قرار گرفته است موضوع خسارات وارده را باید مطرح کنید همچنین باید موضوع ضریب صعوبت و اجرت المثل دوران کاری و همچنین افت قیمت را هم مطرح نمائید و حملات را باید در این موقع به سمت سازنده شروع کنید.

دراینجا لازم به ذکر است که دفاع از سازنده ای که اقدام به نیلینگ در زیر ملک مجاور کرده است به مراتب سخت تر از صاحب ملک مورد تعرض قرار گرفته ؛ می باشد. مگر اینکه صاحب ملک مجاور، وکیلی ناشی را تسخیر کرده باشد که به موقع آن را هم توضیح خواهیم داد.

بازخوانی پرونده اول

در یک مورد سازنده ای به یک موسسه حقوقی مراجعه کرده وعنوان کرد که یک شکایتی حقوقی از من شده تحت عنوان نیلینگ و از من ضریب صعوبت و افت قیمت و خسارات وارده و اجرت المثل  خواسته اندو سپس شکایت کیفری کرده اند از آنجایی که درآن موسسه وکلاء تحت آموزش مهندس میررضوی بودند به آنها یاد آوری شد که درجلسه دادگاه به این شکل عمل کنند که،” از آنجایی که طبق قانون آیین دادرسی کیفری جدید که سال 1392 تصویب و اجرا شده است، قانون گذار برای کاهش جرائم کیفری قاعده ایی را وضع کرده است که در واقع اگر همسایه ابتدا شکایت حقوقی درباره نیلینگ کرده باشد، دیگر نمی تواند شکایت کیفری کند”، در اینجا می توان اینگونه پرونده ها را هوا کرد. که در این پرونده توانستیم جرم کیفری را تبرئه نمائیم . معمولاً پرونده های نیلینگ در دادگاه های کیفری بدوی جلوتر نمی رود و در همان کیفر خواست قفل می شود و سازنده به دنبال رضایت از مالک می رود.   

درصورتی که سازنده ای به واسطه نیلینگ به ملک همسایه ورود پیدا میکند چهار جرم برایش متصور می باشد :

الف – همان جرم کیفری تصرف عدوانی ،که باید تاوان آن را بدهد و از سه ماه تا یک سال زندان دارد مگر آنکه  همسایه رضایت بدهد.

ب – بحث خسارات وارده به ساختمان همسایه است شامل ترک خوردن ملک همسایه ؛ تخریب چاه فاضلاب همسایه و سوراخ شدن و تخریب استخر داخل ملک همسایه.

ج – ضریب صعوبت ناشی از نیلینگ؛ به این معنی که همسایه ای که زیر ملکش نیلینگ شده است به قاضی     می گوید زیر ملک من با دریل واگن سوراخ شده است و به طول 10 تا 20 متر میلگرد در آن فرو کرده است و به قطر آن بتن تزریق شده است و اگر من بخواهم در آینده در این محدوده برای ساخت ساختمانم خاکبرداری کنم، ماشین آلاتی مانند لودر و بیل مکانیکی و غیره نمی توانند به راحتی گودبرداری کنند و بتن این نیلینگ مانع از کار می شود بنابراین من مجبورم گودبرداری را به صورت دستی و با کارگر و فرغون انجام دهم که هزینه آن بسیار زیاد میباشد و بین قیمت خاکبرداری توسط ماشین و دستی یک اختلاف قیمتی وجود دارد بنابراین باید یک کارشناس رسمی دادگستری که منتخب قاضی می باشد؛ این اختلاف قیمت را محاسبه نماید و سازنده باید آن را پرداخت کند.که به آن ضریب صعوبت گویند و مقدارش هم کم نیست.

د – اجرت المثل ایام تصرف زیر خانه همسایه است تا یوم القیامه و تا زمانی که این همسایه بخواهد پروانه ساخت برای ملکش بگیرد و باید توسط کارشناس به صورت ماهانه و یا سالانه تعیین میگردد که نمونه آن را در ذیل ارائه کرده ایم.

                           نمونه ای از گزارش کارشناسی جهت محاسبه اجرت المثل تصرف زیر خانه ای توسط نیلینگ

گزارش کارشناس رسمی دادگستری مربوط به پرونده شکایت بخاطر عملیات نیلینگ بدون اخذ رضایت محضری از همجواری که منجر به رای دادگاه به پرداخت خسارتی سنگین شد.(صفحه ۲)

حقوق مهندسی

گزارش کارشناس رسمی دادگستری مربوط به پرونده شکایت بخاطر عملیات نیلینگ بدون اخذ رضایت محضری از همجواری که منجر به رای دادگاه به پرداخت خسارتی سنگین شد.(صفحه ۱)

حقوق مهندسی

بازخوانی پرونده دوم

این پرونده مربوط به سال 1392میباشد.سازنده ای در سمت خیابان پاسداران اقدام به خاکبرداری به عمق 20متر کرده و برای حفظ و پایدار سازی دیواره گود عملیات نیلینگ و انکراژ و سولجر گذاری انجام می دهد و دربازۀ زمانی انجام این عملیات؛ همسایه مجاور آن اقدام به شکایت از سازنده در دادسرای کیفری می کند. وکیل همسایه مجاور هم از وکلای حرفه ای بود که چند نفر مهندس عمران هم به وی مشاوره می دادند و حسابی سازنده را در دادگاه قفل و زنجیر کردند و بعد از تنظیم کیفر خواست توسط بازپرس دادگاه کیفری، یک سال زندان برای سازنده در نظر گرفته شد.بعد از اینکه پرونده به دادگاه بدوی رفت ، وکلاء بحث خسارات را هم پیش کشیدند که شامل ضریب صعوبت و اجرت المثل بود که ضریب صعوبت آن حدود 300میلیون تومان  و اجرت المثل آن هم 200میلیون تومان و کلاً 500میلیون تومان درنظر گرفته شد که بعد از محکومیت سازنده در دادسرای کیفری ؛ وی اقدام به رضایت گرفتن از مالک مجاور کرد.

• در دادگاه تجدید نظر رای 500 میلیون تومانی دادگاه بدوی استوار ماند و این محکومیت تائید گردیدوسازنده مبلغ 500 میلیون تومان بابت ضریب صعوبت و اجرت المثل را پرداخت کرد. اما قاضی به وی گفت که شما باید یک سال حبس که مربوط به جرم کیفری و تجاوز به حریم همسایه است را هم تحمل کنید، مگر اینکه از همسایه رضایت بگیرید و اگر همسایه رضایت داد ما هم از جرم عمومی مرتکب شده، صرف نظر خواهیم کرد.اما متاسفانه همسایه در ابتدا برای رضایت به جرم کیفری سازنده درخواست یک میلیارد تومان دیگر کرد که بعد از رفت و آمد های فراوان سازنده و وساطت آشنایان ، با دریافت 500میلیون تومان رضایت داده و وثیقه سازنده هم آزاد گردید.

پس در جریان باشید که پرونده نیلینگ بسیار حساس بوده و وکلای این نوع پرونده ها باید حتماً دوره های کارآموزی لازم راگذرانده و حرفه ای باشند.در پرونده ای مشابه دریکی از مناطق تهران سازنده ای اقدام به اجرای نیلینگ زیر یک بانک و زیر ملک یک خانمی می کند و واحدحقوقی بانک بر علیه سازنده شکایت می کند و در دادسرای کیفری گروه وکلای بانک نتوانستند تصرف را اثبات نمایند و رد خواسته شدند و قرار منع تعقیب صادر گردید و وارد شکایات حقوقی شدند. اما خانمی که همسایه همین ملک بود با مراجعه به یک موسسه حقوقی که وکلای آن تحت آموزش مهندس میررضوی بودند توانستند سازنده را با صدور کیفر خواست محکوم کرده و روانه زندان کنند وسپس با قرار وثیقه آزاد شده و با پیگیری توانست بعد از پرداخت خسارات آزاد شود.

یکی از موضوعات مهم در بحث نیلینگ که برای سازنده ها بسیار مهم است نحوه رضایت گرفتن از شاکی میباشد. خیلی ها معتقدند که اگر همسایه مجاور رضایت داد کافی می باشد و سازنده می تواند به کار نیلینگ ادامه دهد.

در یک پرونده ای واقعی در محدوده خیابان پاسداران در اوایل سال 1393 سازنده ای برای اجرای نیلینگ بعد از پرداخت 300میلیون تومان به همسایه مجاور ؛ رضایت  محضری وی را برای اجرای نیلینگ می گیرد.سپس عملیات نیلینگ به پایان میرسدو در سال 1393 که ساختمان در حال ساخت به مرحله سفت کاری میرسد ؛ همسایه مجاوری که زیر ملکش نیلینگ شده بود و خسارت دریافت کرده بود ملکش را به یک خریدار دیگر می فروشد و ایشان هم بعد از آگاهی از وضعیت زیر این ملک به سازنده مراجعه کرده و مدعی می شود که شما زیر ملک بنده را نیلینگ            کرده اید.سازنده هم رضایت نامه محضری که از مالک قبلی گرفته بود را به صاحب ملک جدید نشان میدهد و به ایشان می گوید که من از صاحب قبلی این ملک رضایت گرفته ام و شما از شکایت جدید صرف نظر کنید.

همسایه جدید از سازنده مجدد شکایت می کند و سازنده به دادگاه احضار می شود و برای قاضی موضوع رضایت نامه محضری و شکایت همسایه قبلی را تشریح میکند و میگوید که مالک جدید، از من شکایت کرده است.وکیل همسایه جدید به قاضی می گوید که ایشان از مالک قبلی رضایت گرفته نه از موکل بنده که صاحب جدید ملک می باشد و در جایی هم دراین رضایت نامه قید نشده است که این موضوع به اطلاع خریدار جدید برسد.بنابراین قاضی به سازنده در حکمی اعلام کرد که سازنده باید رضایت همسایه جدید را هم بگیرد درغیر اینصورت محکوم خواهد شد.سازنده واقعاً در این پرونده درمانده شده بود و با تسخیر وکلای قوی هم نتوانست کار به جایی ببرد و به بن بست رسید و دوباره برای گرفتن رضایت از همسایه جدید اقدام کرد.پس واضح است بحث نیلینگ یک بن بست حقوقی میباشد و نحوه رضایت گرفتن از همسایه آدابی دارد که در ادامه آن را تشریح خواهیم کرد .

بازخوانی پرونده سوم

این پرونده مربوط به سالهای 1392 میباشد که درمنطقه سعادت آباد دریک گود به عمق 30متر اتفاق افتاد که روش پایدارسازی دیواره گود روش نیلینگ بود.سازنده برای گرفتن رضایت با همسایه که صاحب یک ملک ویلایی به مساحت حدود 700متر مربع بود ، وارد مشورت میشود.سازنده به اتفاق صاحب ملک همسایه با هم به چند بنگاه رفتند تا ارزش ملک را ارزیابی نمایند و با توجه به اظهار نظر بنگاهی ها ارزش ملک 3.5میلیارد تومان برآوردشد و با به اظهار نظر غلط بنگاهی های منطقه 10% !!!! ارزش ملک را به عنوان خسارات تعیین کردند که سازنده به همسایه پرداخت کند و تشریفات پرداخت این 350میلیون تومان هم درمحضرفراهم گردید.وکلای سازنده اقدام به تنظیم رضایت نامه ای کرده بودند که درآن قید شده بود همسایه بعد از نیلینگ و دریافت خسارت حق هیچگونه اعتراضی در آینده نخواهد داشد و حتی وراث این پیر مرد هم حق اعتراضی نخواهند داشت و چه درزمان حیات و چه در زمان ممات صاحب ملک در صورتی که صاحب ملک همسایه و یا وراثش قصد فروش این ملک را داشته باشند باید موضوع وجود نیلینگ در زیر این ملک را به اطلاع خریدار برسانند.به هر حال با تنظیم این رضایت نامه مبلغ خسارت بین طرفین رد و بدل گردید و سازنده شروع به ساخت کرد تا اینکه به مرحله اجرای سقف های آخر رسید و همسایه قصد کرد که ملک خود را بفروشدو بعد از مشورت با بنگاه ؛ خریدارانی که برای خرید این ملک مراجعه می کردند صاحب این ملک که یک پیر مرد بود موضوع وجود نیلینگ زیر ساختمان را به اطلاع آنها می رساند.متاسفانه با اطلاع خریداران از این وضع قیمت پیشنهادی 3.5میلیارد را قبول نمی کردندو پیشنهاد 3میلیارد برای خرید به فروشنده می دادندزیرا عنوان میکردند که درصورت گودبرداری وجود نیلینگ مانع عملیات شده و هزینه بردار خواهد بود پس قیمت کمتری پیشنهاد می کردند . 

• به همین صورت سه مشتری این ملک که از وجود نیلینگ زیر این ملک مطلع شدند از خرید آن منصرف  گردیدند. تا اینکه به پیشنهاد فرد بنگاهی به پیر مرد صاحب ملک ، مقرر گردید که دیگر وجود نیلینگ را به اطلاع خریداران نرساند.مشتری چهارم این ملک را به قیمت 3.5میلیارد خریداری می کند بدون آنکه از وجود نیلینگ زیر این ساختمان باخبر شود .  خریدار بعد از شروع عملیات گودبرداری متوجه وجودنیلینگها می شود و با مراجعه به ملک همسایه که عملیات نیلینگ را انجام داده بود و الان ساختمانش درحال ساخت و در مرحله سقف آخر بود ؛ در خصوص نیلها به وی معترض میشود.سازنده موضوع را به وی میگوید و ایشان را از وجود نیلها باخبر می سازد و موضوع رضایت نامه را هم برای وی تعریف می کند . خریدار با فروشنده چندین بار تماس می گیرد اما موفق به ارتباط نمی شود بنابراین تصمیم میگیرد دراین خصوص با تسخیر وکیل ؛ از سازنده ای که کار نیلینگ را اجرا کرده بود شکایت کند.سازنده در دادگاه با ارائه رضایت نامه محضری به قاضی گفت که ما با صاحب ملک قبلی به توافق رسیدیم و خسارات به وی پرداخت شده است و ایشان در این رضایت نامه تعهد داده است که در صورت فروش ملک ، خریدار را از وجود نیلینگ مطلع نماید؛ اما این کار را نکرده بنابراین ایشان باید از فروشنده شکایت نماید . قاضی در پاسخ به سازنده اینچنین استدلال کرد که این تعهد فروشنده در قبال شما بوده است و در این رضایت نامه تعهدی در قبال خریدار داده نشده است بنابراین شکایت ایشان از شما واردمی باشد و بعداً شما باید بروید و از فروشنده شکایت کنید.پس به دلیل اینکه زیر ملک را نیلینگ کرده اید باید به ایشان هم خسارت پرداخت کنید .بعد از بررسی کارشناسان مبلغ ضریب صعوبت 700میلیون تومان برآورد گردیدو حکم قطعی صادر شد.البته مبلغ اجرت المثل رقم کمی بود زیرا از زمان خرید ملک محاسبه گردید.

متاسفانه دراین پرونده مبلغ 700میلیون تومان هم پرداخت گردید و سازنده دراین کار دو بار به همسایه خسارات پرداخت کرد .پس ملاحضه می فرمائید که نیلینگ واقعاً یک بن بست حقوقی می باشد و حتی با رضایت گرفتن هم مشکلات زیادی ایجاد خواهد شد.

بازخوانی پرونده چهارم

برای تشریح بهتر سرفصل جدید لازم است پرونده ای را بازخوانی کرد .

درسال 1394 فردی با مراجعه به موسسه حقوقی اظهار داشت که سازنده ای در زیر ملکش اقدام به نیلینگ کرده است و در صدد گرفتن وکیل بود . از طرفی سازنده هم وکیلی را گرفت که از اساتید برجسته وکالت بود.در جلسه دادگاه وکیل سازنده بحث جالبی را پیش کشید که ضریب صعوبت در اینجا معنی ندارد زیرا همسایه فعلاً درخصوص تخریب و گودبرداری و ساخت ملکش اقدامی نکرده و پروانه ساختمانی نگرفته است بنابراین این خسارت وارده به ایشان بالاقوه است و فعلاً بالفعل نشده و بی معنی است و هرموقع ایشان قصد گرفتن جواز ساخت داشتند موکل بنده باید به ایشان خسارات ضریب صعوبت را پرداخت کند. البته اجرت المثل به دلیل تصرف زیر ملک همسایه باید پرداخت گردد. قاضی با استماع دفاعیات وکیل سازنده ؛ نظر وی را تائید کرد و شکایت همسایه رد خواسته شد و وکلای وی دراین دادگاه شکست خوردند . وکلا با همفکری و راهنمایی مهندس میر رضوی بحث افت قیمت زمین به دلیل و جود نیلینگ را به عنوان شکایت جدید به دادگاه ارائه کردند زیرا ساختمانی که زیرش نیلینگ شده باشد افت قیمت پیدا کرده و به راحتی هر سازنده ای حاضر به خرید چنین ملکی نخواهد شد.اصطلاحاً ملکی که زیرش نیلینگ شده باشد مانند خودروی چپ شده می باشد و به راحتی قابل فروش نیست.

درجلسه بعدی دادگاه با ارائه عدله قوی درخصوص افت قیمت زمین؛ وکلای همسایه موفق شدند پیروز شوند و تمام خسارات را از سازنده دریافت نمایند .

حال سئوال اینجاست که در چنین شکایاتی وکلاء باید چه مواردی را دردادخواست حقوقی قید نمایند؟

• خسارات وارده به ساختمان از بابت اجرای عملیات نیلینگ شامل : تخریب چاه فاضلاب و ترک دردیوار و غیره…….که با تامین دلیل کارشناس این موارد را ذکر خواهدکرد.
• افت قیمت ملک ناشی از اجرای نیلینگ.
• درخواست ضریب صعوبت.
• درخواست اجرت المثل ایام تصرف زیر ملک به دلیل اجرای نیلینگ.

اینها مواردی هستند که می توان در دادخواست قید نمود .

• یکی دیگر از مشکلات و معضلات نیلینگ ، اجرای آن در معابر عمومی میباشد که امکان دارد به تاسیسات زیربنایی شهری شامل لوله گاز و شاه لوله های آب و تاسیسات برقی و مخابراتی و غیره برخورد نماید .در پرونده ای در آریاشهر تهران به دلیل اجرای نیلینگ تاسیسات فاضلاب شهری و لولۀ اِگو سوراخ شد و شرکت آب و فاضلاب تهران؛ سازنده را در دادگاه حقوقی محکوم به پرداخت 800میلیون تومان خسارت کرد که بعد از اعتراض به کارشناسی یک نفره ؛ درکارشناسی سه نفره مبلغ به 400میلیون تومان تقلیل یافته و درسال 1396 سازنده آن را پرداخت کرد.بنابراین در نیلینگ معابر، سازنده باید نقشه تاسیسات زیربنایی شهری را داشته باشد.

موضوع بسیار مهمی که قابل ذکر است این است که نیلینگ دارای عمر مفید می باشد و یک سازه نگهبان موقت بوده و دارای عمر دائم نمی باشد و به مرورزمان سولجر ها رها خواهند شد. بنابراین نمی توان نیلینگ را برای مدت زمان طولانی به حال خود رها کرد.

دراینجا قصد داریم وظایف مهندس ناظر سازه و مهندس مجری ذیصلاح را در روش پایدارسازی دیواره گود برداری به روش نیلینگ را تشریح نمائیم.

به دلیل آنکه روش نیلینگ نوعی تجاوز به حریم و تصرف ملک و ورود به حرز همسایه طلقی می گردد ؛ در دادگاه عمومی و بعضاً در دادگاه های کیفری وکلای همسایه نام مهندس ناظر سازه و مجری ذیصلاح و مهندس محاسب و گاهاً سازمان نظام مهندسی و شهرداری منطقه را هم دردادخواست خود ذکر می کنندو کارشناسان رسمی دادگستری در بحث کارشناسی خود به این افراد درصد تقصیر می دهند.

البته در جلساتی که با حضور سازمان نظام مهندسی و شهرداری تشکیل گردید مقرر شد که تا قبل از اخذ رضایت از همسایه شهرداری به سازنده جواز ساختمانی ندهد و اگر ساختمانی درحال احداث است تا قبل از اخذ رضایت از همسایه ، پایانکار صادر نگردد.که البته فعلاً این تصمیمات اجرایی نشده است .

در تمامی پرونده های مربوط به نیلینگ ناظرین سازه در پرداخت ضریب صعوبت و افت قیمت و اجرت المثل ایام تصرف و همچنین در پرداخت خسارت به همسایه بابت آسیب های وارده ؛ درصد تقصیر می گیرند.پس سئوال اینجاست که ناظر سازه باید چکار کند؟ ناظر سازه باید درمرحله تخریب موضوع عملیات نیلینگ را به شهرداری گزارش دهد.درمواقعی که سازه نگهبان ؛ سازه ای غیر از نیلینگ مانند سازه های خرپایی  و یا مهار متقابل و یا دیوار حائل باشد و مالک قصد تعویض و اجرای نیلینگ را داشته باشد ؛ شما به عنوان مهندس ناظر سازه باید بلافاصله قبل از شروع بکار و در مرحله تخریب مراتب را به شهرداری و سازمان نظام مهندسی و حتی به بازرسی اداره کار و کمسیون ماده 35 راه و شهرسازی و در نهایت به دادستان محترم گزارش داده و دستور توقف کار را صادرنمائید. سازنده باید با مراجعه به مهندس محاسب ،نوع سازه نگهبان را به نیلینگ و زیر نظر مهندس محاسب تغییر دهد و بعد از اخذ رضایت از همسایه  و همچنین اخذ نقشه های تاسیسات شهری و ارائه به مهندس ناظر ؛ اجازه ادامه کار دارد .

اما درصورتی که سازه نگهبان از ابتدا همان نیلینگ بود باز هم مهندس ناظر سازه در مرحله تخریب موظف است موضوع را به شهرداری گزارش داده و اعلام نماید که مالک تا قبل از اخذ رضایت از همسایگان وهمچنین ارائه نقشه های تاسیسات زیربنایی شهری اجازه ادامه بکار را ندارد و گزارش باید به صورت خلاف دار ارائه گردد.

ذکر همین موارد درگزارشات ناظر را دردادگاه تبرئه خواهد کرد .

• ما معتقدیم که مهندس ناظر سازه یک گزارش در مرحله تخریب و همچنین حدود 5گزارش هم در مرحله گودبرداری بابت نیلینگ ارائه نماید و ذکر شود که حتماً باید رضایت همسایگان اخذ گردد و نقشه های تاسیسات زیربنایی هم ارائه گردد. نکته بسیار مهمی که باید مورد توجه قرار گیرد این است که اگر حتی سازنده اقدام به ارائه رضایت نامه همسایه کرد باز مهندس ناظر سازه درگزارشاتش عدم ارائه رضایت نامه را قید نماید زیرا این امکان وجود دارد که این ملک همسایه، دارای چند نفر مالک باشد و ملکی مشاع باشد و دارای مثلاً 5نفر مالک باشدکه تعدادی از این مالکین درایران نباشند و بعدها ممکن است از طرف غایبین دررضایت نامه اعتراضی وارد شود و ناظر را دچار چالش کنند .

حتی با ارائه نقشه های زیربنایی هم نباید در گزارشات ناظر ارائه آن به شهرداری اعلام گردد زیرا ممکن است که این نقشه ها اشتباه بوده و یا قدیمی باشند . پس نباید کار انجام شده قاطعانه مورد تائید مهندس ناظر سازه قرارد گیرد.

اما درفقره مجریان ذیصلاح ؛ مجری باید با سازنده در خصوص اخذ رضایت نامه و ارائه نقشه های تاسیسات شهری مکاتبه نماید و در صورت عدم تحویل سازنده؛ اظهار نامه قضایی نماید. سپس به مهندس ناظر گزارشی بنویسد دال بر عدم اخذ رضایت نامه و عدم ارائه نقشه های تاسیسات زیر بنایی شهری ؛ و دستور توقف کار را از مهندس ناظر سازه درخواست نماید.

سومین نامه مجری ذیصلاح باید به سازمان نظام مهندسی و ذکر تمام مطالب فوق الذکر باشد.نامه چهارم باید به شهرداری ارائه گردد و ذکر نماید که اینجانب به عنوان مجری ذیصلاح به دلیل عدم اخذ رضایت نامه و عدم ارائه تاسیسات زیربنایی شهری توسط مالک مراتب را هم به مهندس ناظر سازه گزارش نموده ام و سازنده تا رفع موارد فوق اجازه شروع  عملیات گودبرداری را ندارد . این مکاتبات باید چندین مرتبه تکرار گردد تا در روز دادگاه بتوان از طریق این مکاتبات تا حدود زیادی درصد تقصیر کم شود.

پس در پایان، این موضوع قابل ذکر است که نیلینگ یک روش کاملاً اشتباه برای پایدار سازی گود درحوزه ساخت و ساز شهری می باشد این روش در پروژه های خارج از شهر و برای راه سازی و پل سازی و ساخت زیر گذر ها و احداث تونل روش مناسبی می باشد. قابل ذکر است بهترین روش پایدار سازی گود درحوزه ساخت و ساز شهری روش تاپ داون است. هزینه اجرای تاپ داون که خودش سازه اصلی می باشدو همزمان در حین اجرا؛ کار سازه نگهبان را هم انجام می دهد ، از هزینه اجرای نیلینگ به علاوه سازه اصلی کمتر است . همچنین سرعت اجرای تاپ داون از نیلینگ با سازه اصلی بیشتر بوده و ایمنی تاپ داون ازایمنی اجرای نیلینگ بیشتر است .

همچنین در روش تاپ داون به دلیل اینکه در محدوده حِرز خود عملیات انجام می شود و به همسایه تجاوز نمی شود بحث های حقوقی و دادگاهی وجود ندارد اما در نیلینگ این مشکلات و بن بست های حقوقی وجود دارد.

• بهتر است در این باب بیشتر توضیح داده شود .معنی مهندسی یعنی اینکه شما با هزینه کمتر و سرعت بیشتر و کیفیت بهتر و ایمنی بالاتر و نبود مشکلات حقوقی یک کاری انجام شود.اما درکار غیر مهندسی موارد فوق برعکس خواهد بود . در روش تاپ دان تمام نکات مثبت فوق الذکر وجود دارد اما در روش نیلینگ این نکات وجود نخواهد داشت. حال این سئوال پیش می آید که با توجه به این همه مشکلاتی که روش نیلینگ دارد چرا سازنده ها باز هم به دنبال این روش هستند ؟در بررسی های به عمل آمده درطول چند سال اخیر و بنا به اقرار سازندگان که متاسفانه اکثراً هم سواد و علم کافی در زمینه ساخت و ساز ندارند ؛ معلوم شد که روش نیلینگ از نظر سازندگان روشی ساده و آسان می باشد و روش تاپ داون به دلیل اینکه نیاز به علم و افراد متخصص دارد را روشی سخت می پندارند به همین دلیل انجام این روش توسط سازندگان با قانون غازها مطابقت دارد بطوری که چون یک سازنده ای آن را درابتدا انجام داده است بقیه نیز به طبعّیت از او؛ وی را دنباله روی کرده و بدین صورت روش نیلینگ درجامعه رواج پیدا کرده است.

بنابراین به هیچ عنوان روش نیلینگ با توجه به مشکلات حقوقی که دارد در پایدار سازی گودها در حوزه ساخت و ساز شهری پیشنهاد نمی شود.