شرح تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و با پروانه کسب و با کاربری تجاری ، شرح مباشر نامه در اجاره سرقفلی ، روش فروش سرقفلی ، ایجاد سرقفلی برای مغازه های نوساز ، چگونگی تخلیه مغازه برای حالتی که پروانه تخریب و نوسازی صادر می شود ، بحث فوت صاحب سرقفلی و تعیین تکلیف سرقفلی

 

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

دراین جلسه ادامه بحث سرقفلی را تشریح و تکمیل خواهیم کرد ، و بعد از آن به مبحث بسیار مهم قرارداد های مشارکت در ساخت خواهیم پرداخت. برخی وکلا ، قضات و صاحب نظران حقوقی،آگاهی کاملی در خصوص تفاوت بین سرقفلی  با حق کسب و پیشه را ندارند و  اینگونه تصور میکنند که هر دو یکی هستند . برخی  هم سرقفلی را با پروانه کسب و با مجوز کاربری تجاری اشتباه می گیرند . در حالی که این موضوعات ؛4مقوله کاملاً مجزا هستند . شروط سرقفلی را قبلاً  با ذکر مثالهایی توضیح دادیم و

اینکه سرقفلی مغازه برای اثبات  باید دارای 4 شرط  باشد :

1_ قفل و کلید مغازه در اختیارش باشد .

2_ پشت پیشخوان و دخل مغازه ، کاسبی کند .

3_ نزد کسبه و اهل محل، معروف به کاسب محل باشد .

4_ اجاره نامه داشته باشد یا خودش مالک باشد .

هر کاسبی با این شرایط ، صاحب سرقفلی است؛ حتی اگر برگه و مستندی تحت عنوان سرقفلی نداشته باشد ( مثل سند صلح سرقفلی ) . سرقفلی قابل مستند کردن و سند دار شدن به معنای رایج نیست ؛ حتی یک کاسب قدیمی و صاحب سرقفلی یک مغازه چیزی به نام سند سرقفلی ندارد به جز یک اجاره نامه که احتمالاً مربوط به گذشته دور است . مدرک اجاره نامه نیز یکی از مدارک سرقفلی است . مهمترین نشانه سرقفلی ، کاسبی کردن است .

حق کسب و پیشه موضوعی جدا از سرقفلی است ؛ مدرک و مجوزی است که از طرف مراجع حاکمیتی مثل شهرداری ، اداره اماکن نیروی انتظامی  یا ادارات دیگر صادر می شود . پروانه کسب ، مجوز حرفه ای و شغلی یک کاسب است مثل پروانه کسب تعمیرات لوازم صوت و تصویر که اتحادیه این صنف به فردی می دهد . ممکن است شاگرد مغازه ، پروانه کسب را اخذ و در مغازه کار کند ولی حق کسب و پیشه متعلق به صاحب مغازه باشد . به عنوان مثال فردی که صاحب ملکیت و سرقفلی یک مغازه طباخی است و کسب و کارش خوب پیش نرفته تصمیم دارد کاسبی تعمیرات کامپیوتر شروع کند اما در این حرفه تخصصی ندارد؛ لذا شاگردی انتخاب می کند که در این کار مهارت دارد و از اتحادیه این صنف پروانه کسب و کار اخذکرده است . در این حالت ، حق کسب و پیشه برای صاحب ملکیت و سرقفلی محفوظ بوده و پروانه کسب متعلق به شاگرد مغازه میباشد، اما صاحب مغازه و یا صاحب سرقفلی باید بماند و مغازه در دست خودش باشد .کاربری تجاری هم موضوعی جدا از سرقفلی است . در ایران فعلاً حدود 12 نوع کاربری برای ساختمانها تعریف شده است

از جمله : مسکونی ، اداری ، تجاری ، آموزشی ، صنعتی ، فضای سبز ، باغات ، مراتع ، موات و ….کاربری تجاری طبق طرح تفصیلی شهر مشخص می شود .

کاربری تجاری با پروانه کسب و حق کسب و پیشه فرق دارد .

مثلاً اگر کسی می خواهد کسب و کار ماست بندی در مغازه ای شروع کند ودراین کار تخصصی ندارد، باید شاگردی انتخاب کند که در اتحادیه این صنف ، امتحان داده و  پروانه کسب گرفته است . خود صاحب سرقفلی مغازه هم باید در کنار شاگرد حضور داشته باشد .

• مسئول صدور پروانه کسب در هر حرفه ای ؛ اتحادیه همان صنف و حرفه می باشد. قابل ذکر است که برای شغل و حرفه های فروش مواد غذایی؛ مانند ماست بندی ، کبابی ، طباخی و ساندویچی ، اخذ پروانه بهداشت برای همه افراد شاغل در مغازه لازم است و ربطی به اخذ پروانه کسب از اتحادیه صنف ندارد . باید این افراد آزمایش خون و …. بدهند تا معلوم شود انگل و بیماری خاصی ندارند .

حال سوال اینجاست که فرق  بین سرقفلی با حق کسب و پیشه در چیست ؟

اگر سرقفلی ، حق کاسبی را ثابت می کند پس با حق کسب و پیشه چه تفاوتی دارد؟چرا ظاهراً یکی به نظر می رسند؟پاسخ اینست که این دو کاملاً باهم تفاوت دارند . سرقفلی یعنی داشتن 4 شرطی که قبلاً ذکر شد ،اما حق کسب و پیشه مجوزی است که از طرف شهرداری یا اداره اماکن  نیروی انتظامی  یا ادارات حاکمیتی دیگر صادر می شود . برای تفکیک بهتر این دو که ظاهراً یکی به نظر میرسند یک مثال ذکر می شود .فرض بفرمائید که فردی صاحب سرقفلی و صاحب حق کسب و پیشه یک مغازه عرضه محصولات و تعمیرات کامپیوتر است و به علت ارتکاب به کارهای خلاف مثل فروش فیلمهای مستهجن ، حق کسب و پیشه اش از طرف اداره اماکن نیروی انتظامی به مدت یک سال یا بیشتر باطل می شود . اما سرقفلی این مغازه همچنان متعلق به این فرد مجرم است اگرچه حق کسب و پیشه و پروانه کسب او باطل شده است اما می تواند حق سرقفلی را طبق آداب خودش به فرد دیگری بفروشد و خریدار سرقفلی میتواند حق کسب و پیشه جدید را از مراجع مربوطه بگیرد .

ضرورت تنظیم مباشر نامه به جای اجاره نامه برای اجاره دادن سرقفلی

فرض شود فردی صاحب سرقفلی یک مغازه ساندویچ فروشی است که مالک مغازه ، فرد دیگری است . صاحب سرقفلی می خواهد مغازه را اجاره دهد که البته قانوناً ممکن نیست چون مؤجر باید مالک مغازه باشد . لذا او برای دریافت مبلغ ماهیانه از طرف مقابلش باید قرارداد مباشر نامه بنویسد نه اجاره نامه . نوشتن این اجاره نامه در بنگاه املاک برای این منظور ، اشکال قانونی دارد . در صورت انجام چنین کار اشتباهی این امکان برای صاحب مغازه هست که با مستاجر جدید مغازه زد و بند کرده و سرقفلی مغازه را به راحتی از دست صاحب سرقفلی درآورد چنان که در داستان واقعی آقای جوادی و مصطفی و آقای صدر چنین شد .

از سالها پیش راهکاری حقوقی برای این منظور اندیشیده شده تحت عنوان تنظیم مباشرنامه . در سالهای 84 و 85 اتحادیه مشاوران املاک مباشرنامه هایی به همین منظور تهیه کرده بودند که بعداً به دلایلی جمع آوری شد . ساختار مباشرنامه به این گونه است که صاحب سرقفلی با مباشر ( شاگرد ) خودش قرارداد می بندد و ودیعه و مبلغ ماهیانه را از مباشر می گیرد . ممکن است پروانه کسب به نام مباشر(شاگرد ) باشد و حق کسب و پیشه متعلق به صاحب سرقفلی. اگر نوع کاسبی تغییر نکرده باشد نیاز به اخذ رضایت مالک مغازه در این مباشرنامه نیست.

در مباشرنامه نوشته می شود که مباشر یا شاگرد در برابر صاحب سرقفلی متعهد است که : 

• به مدت مشخصی ( مثلا یک سال ) ودیعه ای به مبلغ معین A ریال بدهد (که ضمانت آسیب نرساندن به مغازه باشد )
• ماهانه مبلغ معین . Aریال بابت اجاره بدهد.
• مغازه دو تا کلید داشته باشد که یکی باید نزد صاحب سرقفلی باشد.
• صاحب سرقفلی میتواند بعد مدت معینی ( مثلا یکسال ) مباشر را اخراج کند.

تذکر: ممکن است مباشر راضی  به نوشتن بند 3 نشود ، چون اجناس متعلق به مباشر است . اما نوشتن این متن برای صاحب سرقفلی حتماً لازم است تا در موقع ضروری بتواند وارد مغازه شود، اما میتواند زباناً به مباشر بگوید که بعد از تنظیم مباشر نامه ،میتواند قفل را عوض کند . این جمله طلایی بند3 ( وجود دوعدد کلید ) از لحاظ حقوقی مهم و کارگشا است و حتماً باید در متن مباشر نامه ذکر گردد. مباشرنامه مزایایی دارد که اجاره نامه مطلقاً ندارد و چه بسا صاحب سرقفلی را به چالش بکشاند . حتی با نوشتن مباشرنامه هم  ممکن است مباشر یا شاگرد، بعدها ادعا کند که سالها در مغازه کاسبی کرده و طلب حق کند که دراین  خصوص پرونده واقعی  وجود دارد . برای کسی که می خواهد سرقفلی را اصطلاحاً اجاره دهد بهترین راه ، نوشتن مباشرنامه است چون ایمن و کارگشا است . مثلاً اگر مباشر در دادن مبالغ ماهانه تأخیر و تعلّل داشته باشد ، صاحب سرقفلی می تواند با کلیدی که در اختیار دارد وارد مغازه شود و قفل را عوض کند و اجناس را موقتاً تصاحب کند و مباشر را هم به مغازه راه ندهد تا زمانی که مباشر تسویه حساب کند و برود . از این اتفاقات قبلاً افتاده و شکایت مباشر راه به جایی نبرده است .

بازخوانی پرونده مربوط به صاحب سرقفلی که با مباشرنامه توانست مستاجرش را به راحتی اخراج کند 

در تهران خیابان نظام آباد فردی صاحب ملکیت و سرقفلی دو تا مغازه بود : طلافروشی و آبمیوه فروشی . کاسب مغازه آبمیوه فروشی که درآمد خوبی نداشت آنجا را تخلیه کرد و فرد دیگری برای کاسبی فروش کیف و کفش آنجا را با مبلغ  ودیعه 150 میلیون تومان به علاوه مبلغ ماهانه 2.5 میلیون تومان اجاره در اختیار گرفت و مباشر نامه با مالک مغازه امضا کرد .

• مباشر یا همان مستاجر که دچار اعتیاد هم بود، مبالغ اجاره ماه اول و دوم را پرداخت کرد و از ماه سوم تا هشتم به بهانه نامناسب بودن شرایط کاسبی ، هیچ مبلغ اجاره ای پرداخت نکرد . ریموت و قفل مغازه را هم عوض کرده بود . صاحب مغازه از مباشر خواست مغازه را تخلیه کند . ضمناً برای حل مشکل از وکیلش که مباشرنامه را تنظیم کرده بود کمک گرفت . او در یک جمعه که مغازه تعطیل بود قفل ساز و ریموت ساز آورد و آنها را عوض کرد و وارد مغازه شد . مباشر شنبه صبح که موضوع را فهمید به صاحب مغازه اعتراض کرد و او در پاسخ گفت که شما شاگرد و مباشر بنده بودی و من حق دارم تو را اخراج کنم و جنسهای مغازه پیش من می ماند تا تسویه حساب کنی .

پلیس طی تماس مباشر در محل حاضر شده و صاحب مغازه به پلیس گفت که صاحب مغازه است و فرد مدعی هم مباشر و شاگرد اوست و جنسهای مغازه نیز متعلق به خودم است . خلاصه این که پلیس نتوانست کاری برای مباشر بکند . صاحب مغازه هم قصد تصاحب اجناس را نداشت و میخواست مباشر نا اهل را اخراج و وادار به تسویه حساب کند . نهایتاً مباشر وقتی دید کاری از او ساخته نیست تسویه حساب کرد و بقیه پول و اجناسش را طی صورتجلسه ای تحویل گرفته و تخلیه کرد. در مباشرنامه نوشته بود که اجناس متعلق به مباشر است .

بازخوانی پرونده مربوط به از دست دادن حق سرقفلی مغازه با تنظیم اجاره نامه

صاحب ملکیت و سرقفلی مغازه ای در تهران خیابان 12 فروردین قصد اجاره  مغازه اش راداشت و لذا باعدم آگاهی؛ اجاره نامه ای در بنگاه املاک تنظیم میکند  و حتی در آن به  صراحت  نوشته شده بود که حق سرقفلی متعلق به مالک مغازه ( موجر ) میباشد . به محض نوشتن اجاره نامه ، سرقفلی مغازها به مستاجر منتقل  شد هر چند که شرط شده بود سرقفلی متعلق به مالک مغازه است، اما این شرط معتبر نیست و متاسفانه این اشتباه مکرراً اتفاق می افتد . یکسال از اجاره نامه گذشت و مستاجر اجاره نداد .مالک مغازه با آشنایی که با پرونده قبلی ( کیف فروشی خ نظام آباد ) داشت و بدون توجه به تفاوتهای این دو ؛که برای آن مغازه ، مباشرنامه تنظیم شده بود نه اجاره نامه ؛ اقدام به شکستن قفل مغازه و ورود به آنجا کرد . با شکایت مستاجر ، مالک مغازه به جرم تصرف عدوانی دستگیر و زندانی شد چون شواهد کافی برای شکستن قفل وجود داشت .

در پرونده خیابان نظام آباد مباشر نامه تنظیم شده بود و صاحب سرقفلی فرد مقابل خودش را مباشر و شاگرد معرفی کرد نه مستاجر . او به عنوان صاحب سرقفلی ، حق داشت وارد مغازه شود و قفل را عوض کند نه به عنوان موجر یا مالک مغازه. اگر غیر این بود اقدام او هم غیرقانونی و جرم محسوب می شد.

بازخوانی پرونده مربوط به از دست دادن حق سرقفلی مغازه با تنظیم اجاره نامه

مغازه ای 40 متری در سال 1379 در تهران خیابان ستارخان، فلکه اول آریا شهر وجود داشت که صاحب ملکیت و سرقفلی در آن مغازه کاسبی می کرد و چون مدتی بود حوصله کار نداشت ، آن را به یک نفر اجاره داد که کاسبی دیگری ( چاپ و کپی ) راه بیندازد . اجاره نامه ای با ودیعه و مبلغ اجاره ماهانه نوشته شد و در متن آن قید شد که حق سرقفلی متعلق به مالک مغازه است . نوشتن این جمله اصلاً اعتبار ندارد چون حق سرقفلی متعلق به کسی است که کاسبی میکند و شروط سرقفلی را دارد . حق سرقفلی و حق ریشه به مرور زمان و با فعل کاسبی ایجاد می شود نه با نوشتن یک متن . این اجاره نامه 12 سال پی در پی تمدید شد و اجاره ها نیز پرداخت می شد تا این که مالک مغازه تصمیم گرفت  تحویل پسرش که بیکار بود بدهد تاکاسبی کند و از بیکاری درآید . لذا به مستاجر گفت آنجا را تخلیه کند . مستاجر نپذیرفت و ادعا کرد عمر و جوانی اش را در کاسبی در این مغازه صرف کرده و اگر مالک قصد افزایش مبلغ اجاره را دارد او حاضر است بیشتر بپردازد . مالک با داشتن اجاره نامه به دادگاه شکایت کرد و خواستار تخلیه مغازه شد . مستاجر با وکیلش در دادگاه حاضر شد و ثابت کرد که فقط مستاجر نیست بلکه صاحب سرقفلی است و شرایط آن را دارد چون در مغازه حاضر است و کاسبی می کند ، قفل و کلید مغازه را دارد ، نزد اهل محل و کسبه به کاسبی در آن مغازه معروف شده و اجاره نامه هم دارد . صاحب مغازه حتی با کمک دو سه وکیل هم نتوانست از دادگاه حکم تخلیه بگیرد .

نیاز به یادآوری است که اظهار نظر برخی املاکی ها که می گویند با قانون سال 1376 حق سرقفلی با اجاره دادن از بین نمی رود ،معتبر نیست . وقتی شرایط تحقق حق سرقفلی در مستاجر ایجاد شد او صاحب حق سرقفلی می شود . فقط مباشرنامه است که جلوی خطر از دست دادن حق سرقفلی را می گیرد . تنها پیامد منفی که مباشرنامه ممکن است داشته باشد این است که مباشر یا شاگرد به اداره کار شکایت کند و خواستار منظور شدن بیمه ماهانه و مطالبه حق سنوات ، عیدی ، پاداش ، بن و سایر حقوق کارگری شود . البته در این صورت هم صاحب سرقفلی می تواند پاسخ دهد که فرد شاکی ، مباشر بوده نه کارمند و کارگر . او کاسبی  می کرده و سود کاسبی اش را به مالک سرقفلی می داده و حقوق بگیر نبوده که برایش بیمه منظور شود . مهارت استدلال و دفاع ، در اداره کار خیلی مهم و موثر است و اگر کسی نتواند درست دفاع کند، به پرداخت حقوق کارگری و حق بیمه محکوم می شود اما اگر درست استدلال کند می تواند خواسته مباشر را در آن اداره رد کند .

روش فروش سرقفلی

صاحب سرقفلی که صاحب ملکیت نیست، پس چگونه میتواند سرقفلی را بفروشد ؟

• اول باید رضایت مالک مغازه را جلب کند .
• اگر مالک موافق بود آنگاه به اتفاق او و خریدار سرقفلی، در دفترخانه اسناد رسمی ، سند صلح سرقفلی ( که در همه دفاتر نمونه اش هست ) را تنظیم و امضا کنند و مالک نیز به عنوان شاهد باید آن را امضا کند .
• مالک مغازه در دفترخانه باید  برای فروش سرقفلی یک رضایت نامه به صاحب سرقفلی بدهد . مالک برای امضای این رضایت نامه عرفاً 10 درصد مبلغ سرقفلی را دریافت می کند .
• خریدار سرقفلی با مالک مغازه یک اجاره نامه در دفترخانه یا بنگاه املاک تنظیم کنند.

اگر فردی صاحب سرقفلی و ملکیت باشد و بخواهد فقط سرقفلی را بفروشد باید با خریدار سرقفلی ، سند صلح سرقفلی و اجاره نامه را همزمان امضا کند . خریدار سرقفلی باید این مدارک را حتماً با خودش داشته باشد .کسانی که، الان صاحب سرقفلی اند ولی سند صلح سرقفلی ندارند و فقط اجاره نامه دارند . داشتن سند صلح سرقفلی چندان تعیین کننده نیست، ولی بودنش بهتر است . مهم این است که صاحب سرقفلی در حال کاسبی باشد و یک اجاره نامه ( ولو قدیمی ) داشته باشد .

• سئوالی که اینجا مطرح می شود این است که سرقفلی مغازه های نوساز چطور ایجاد می شود ؟ فرض شود در یک پاساژ نوساز همه واحدهایش ، مغازه و با کاربری تجاری است یا در همکف تعدادی مغازه دارد و در طبقات بالاتر اداری و مسکونی است . سرقفلی این مغازه های نوساز چگونه ایجاد می شود؟پاسخ اینست که حق سرقفلی در ضمن کاسبی ایجاد می شود و چیزی خریدنی نیست . سند مکتوب و خاصی نیست . هر کس با مراجعه به شهرداری می تواند بفهمد که ملکش قابل تجاری شدن هست یا خیر ؟ اگر در طرح تفصیلی شهر در آن منطقه ، این ملک قابل تجاری شدن باشد آنگاه با پرداخت مبلغی می تواند تغییر کاربری به تجاری بدهد . فرض شود کسی ساختمانی را تخریب و نوسازی کند و در ساختمان جدید طبق جواز 10باب مغازه بسازد و سند تفکیکی تک برگی مجزا با کاربری تجاری برای هر یک بگیرد . این سندها نشانه سرقفلی نیست ؛ بلکه نشانه مالکیت و نوع کاربری است . برای ایجاد سرقفلی باید صاحب سند اقدام به اخذ پروانه کسب و حق کسب و پیشه کند و کاسبی را شروع نماید و چند سالی ادامه دهد . سرقفلی وابسته به فعالیت کاسبی است .اگر مغازه نوساز اجاره داده شود دردسرهایی به دنبال دارد چون مستاجر می تواند بعدها مدعی صاحب سرقفلی مغازه شود . برای در امان ماندن از این اشکالات باید مباشرنامه تنظیم شود نه اجاره نامه ؛ تا مالک بتواند در مواقع ضروری وارد مغازه شود و قفل را عوض کند . حتی اگر مالک مباشرنامه نوشته باشد باز هم باید مرتباً از مغازه ها بازدید کرده و مراقبت و پایش نماید.

نحوه تخلیه مغازه برای حالتی که پروانه تخریب و نوسازی صادر می شود بدین صورت است

که فرض شود ساختمان قدیمی شامل یک مغازه در همکف ( با کاسبی آرایشگاه ) و چند طبقه مسکونی هست که مالک آن می خواهد بعد از اخذ جواز و پروانه ، ساختمان را تخریب و بازسازی کند . با کاسب آرایشگاه که صاحب سرقفلی است چه باید کند ؟ مالک باید مغازه مشابهی برای این کاسب اجاره کند تا در مدت بازسازی ساختمان در آنجا کاسبی کند و بعد به مغازه اش در همین ساختمان برگردد . این روش بهترین حالت است . یک روش نادرست و کلاهبرداری!! هم اینست که مالک بعد از بازسازی ساختمان ، هیچ مغازه ای به کاسب و صاحب سرقفلی آرایشگاه قدیمی ندهد و خودش با تغییر کاسبی از آرایشگاه به بقالی ، کاسبی کند . صاحب سرقفلی قبلی که آرایشگاه داشت نمیتواند به این راحتی حق سرقفلی اش را ثابت کند و چه بسا هیچ کاری نتواند بکند و سرقفلی را از دست بدهد . مالک کلاهبردار ادعا میکند که الان خودش، هم مالک و هم صاحب سرقفلی است و اجاره نامه مستاجرش که کاسبی آرایشگاه داشته تمام شده و منتفی است .برای پیشگیری از این نوع کلاهبرداری  ها ؛ باید صاحب سرقفلی آرایشگاه، برای مغازةآینده ، قرارداد اجاره بنویسد و معلوم شود که مستاجر این ملک است و موقتاً اینجا را ترک می کند تا بازسازی تمام شود و بعد از بازسازی باید یک مغازه در اختیار و تصرف او برای کاسبی باشد . با این تمهیدات حتی اگر مالک خیال کلاهبرداری هم داشته باشد در دادگاه محکوم می شود . اما اگر صاحب سرقفلی آرایشگاه ، بی توجه به این نکات ، مغازه را ترک کند و جای دیگری را اجاره کند به امید این که دوباره به مغازه قبلی اش برمی گردد ، ممکن است ضرر کند و بعد از بازسازی ساختمان، هیچ     مغازه ای را نتواند  از صاحب ملک تحویل بگیرد . حالت دیگر این است که کاسب و صاحب سرقفلی مغازه، حاضر به تخلیه مغازه نمی شود در حالی که می داند جواز تخریب و بازسازی کل ساختمان ( شامل این مغازه ) گرفته شده است . در این موارد مالک ساختمان با چالش مواجه میشود .

بازخوانی پرونده مربوط به چالش مالک ساختمان با کاسبی که مغازه را برای تخریب و نوسازی تخلیه نمیکرد

ساختمانی قدیمی در تهران، واقع در خیابان مولوی ، جواز تخریب و بازسازی گرفت که در طبقه همکف آن یک مغازه فروش لوازم چرخ خیاطی بود و صاحب سرقفلی آن حاضر به تخلیه موقت مغازه نبود . مهندس ناظر مجوز شروع به کار داد و تخریب شروع شد . صاحب سرقفلی در میان آن همه خاک و گرد و غبار و سروصدا و ترک خوردن دیوار ها و شکستن چند شیشه، باز هم مغازه را ترک نمی کرد تا این که سازنده ساختمان ( مالک مغازه و ساختمان ) در یک روز جمعه، درب مغازه را گشود و اجناس را به جایی منتقل کرد و مغازه را تخریب نمود . صاحب سرقفلی به دادگاه شکایت کرد . مالک اظهارکرد که صاحب مغازه است و اجازه تخریب دارد . اجناس مغازه هم سالم است . قبلاً برای این موضوع هم ، تامین دلیل گرفته بود . صاحب سرقفلی شکایتش به جایی نرسید و اجباراً مغازه را ترک کرد و حتی بعد از بازسازی ساختمان، تا مدتها نتوانست مغازه ای از مالک بگیرد چون مالک خودش کاسب مغازه شده بود . نهایتاً دادگاه این دو را به توافق فراخواند و صاحب سرقفلی با دردسر زیاد توانست مجدداً کاسبی خود را شروع کند . اینها چالشهای سرقفلی در ساختمانی است که قراراست بازسازی شود .

• سئوال میشود که آیا برای اماکنی مانند کارخانه ، کارگاه ، و آموزشگاه هم سرقفلی تعریف می شود ؟ پاسخ اینست که طبق تعریف قانون و به تجربه پرونده های موجود ، سرقفلی فقط برای مغازه است، نه کارخانه، نه کارگاه تولیدی ،نه آموزشگاه، نه شهربازی و امثال اینها .برای کارخانه ، پروانه بهره برداری و حق کسب و پیشه و کابری صنعتی وجود دارد نه سرقفلی . این که برخی ادعا کنندکارخانه ای را اجاره داده اند و سرقفلی اش چنین و چنان شده ، وجاهت قانونی ندارد. برای اجاره دادن کارخانه باید قرارداد مشارکت مدنی تنظیم شود .کارگاه تولیدی پوشاک هم مثل کارخانه است. کاربری اش صنعتی است ومانندمغازه ای با کاربری تجاری نیست . پارکینگ هم کاربری پارکینگ و حق کسب و پیشه پارکینگ دارد و لذا سرقفلی ندارد . آموزشگاه و شهر بازی هم همینطورند . در مورد مغازه هایی که در شهر بازی هستند حق سرقفلی قابل تعریف است اما در مورد کل شهربازی نه . مالک شهربازی که سند مشاع برای همه شهربازی دارد باید برای اجاره دادن مغازه ها مباشرنامه تنظیم کند نه اجاره نامه ، تا بعداً به دردسر نیفتد . تنوع موضوع در پرونده های سرقفلی زیاد است و نباید با هم اشتباه شوند .

بحث فوت صاحب سرقفلی و تعیین تکلیف سرقفلی

در موارد متعددی صاحب ملکیت مغازه از صاحب سرقفلی جداست . اگر صاحب سرقفلی،که چندین فرزند هم دارد، فوت کند، سرقفلی مغازه با چالش مواجه می شود . اگر این مغازه بعد فوت صاحب سرقفلی، مدت زیاد تعطیل بماند مصداق ضایع شدن مغازه بوده و چالش مضاعف خواهد بود . کاسب حرفه ای معمولاً در سن پیری یکی از پسرهایش را که مستعد کاسبی است به عنوان دستیارش به مغازه می آورد تا کاسبی کند و کلید مغازه را داشته باشد . فایده اش این است که این پسر می تواند بعد پدرش و به ملاحظه سابقه رفاقت و صمیمیتی که مالک با پدرش داشته ، با مالک مغازه ، اجاره نامه جدید تنظیم کند . اگر کاسبی در کنار خودش در مغازه ، پسری به عنوان دستیار نداشته باشد و فوت کند برای وراث حق سرقفلی متصور نیست هرچند که برخی ادعا کرده اند توانسته اند حق سرقفلی را به وراث بدهند که بعید است . مواردی بوده که صاحب سرقفلی فوت کرده و مالک مغازه آن را تصرف کرده چون با فوت طرف قراردادش ، اجاره نامه باطل شده و وراث متوفی ، نه طرف قرارداد هستند نه کاسب مغازه، که حقی داشته باشند . حق سرقفلی فقط برای کاسب است با شرایط چهار گانه اش . وراث شرایط سرقفلی را ندارند لذا مغازه به مالک واگذار می شود .

بازخوانی پرونده مربوط به اینکه؛ سرقفلی به ارث نمیرسد

در بازار عباس آباد ( بازار بزرگ تهران ، قسمت پارچه فروشها ) که مغازه ها خیلی گران است فردی سالهای طولانی صاحب سرقفلی یک مغازه پارچه فروشی بود و ملکیت مغازه متعلق به فرد دیگری بود . صاحب سرقفلی چندین فرزند داشت . یکی از پسرهایش حدود 13 سال از نوجوانی تا زمان فوت پدرش ، در این مغازه کار کرد . بقیه بچه ها به کارهای دیگر پرداختند و خانواده تشکیل دادند . بعد فوت پدر ، این پسر کاسبی را ادامه داد و با صاحب مغازه ، اجاره نامه جدید به نام خودش تنظیم کرد و مستاجر و صاحب سرقفلی مغازه شد . این مغازه درآمد خوبی داشت لذا برادر و خواهرهایش ادعا کردند از درآمد مغازه باید به نسبت سهم الارث ، مبلغی دریافت کنند . پسر کاسب ادعای آنان را رد کرد و یادآور شد اجاره نامه جدیدی فقط به نام او تنظیم شده و کاسب مغازه فقط خودش است . شکایت برادرها و خواهرها علیه این برادر کاسب در دادگاه بدوی و تجدید نظر به جایی نرسید و رد خواسته شدند چون سرقفلی گران قیمت مغازه با اجاره نامه جدید به این پسر منتقل شده بود و کلید مغازه و کاسبی در مغازه هم با او بود نه بقیه فرزندان متوفی .

در پرونده ای دیگر

فرد کاسبی صاحب سرقفلی یک مغازه گاز پیک نیک پر کنی بود و مالکیت نداشت . یک روز در غیاب او مغازه  به دلیل تجمع گاز، منفجر شده و فرو ریخت و دیگر قابل استفاده نبود و شهرداری دیگر به آنجا اجازه کسب نداد چون مخروبه و فروریخته بود . مالک مغازه علیه صاحب سرقفلی مدعی بود که چرا باعث انفجار و تخریب شده است. در این گونه موارد ، صاحب سرقفلی در دادگاه محکوم می شود و باید مغازه را به خرج خودش بازسازی کند .

در پرونده ای دیگر 

در خیابان خیام تهران، مغازه ای  با ظاهری شیک و کاغذ دیواری و کاشی و سرامیک شده ؛اما باطناً بسیار کهنه و قدیمی با مصالح تخته و سفال و کاهگل وجود داشت که علائم ریزش سقف آن مشخص بود؛ اما نه صاحب سرقفلی آن را تعمیر و نوسازی میکرد و نه مالک. و حتی صاجب ملک به اخطار و درخواست صاحب سرقفلی مبنی بر لزوم تعمیر و بازسازی توجهی نمیکرد تا این که سقف فرو ریخت و امکان کاسبی در مغازه منتفی شد . صاحب سرقفلی از مالک در دادگاه شکایت کرد که کاسبی اش متوقف شده و طبق اجاره نامه ، مالک باید شرایط مناسب کاسبی را در مغازه فراهم کند و آن را تعمیر و اصلاح نماید . این شکایت در دادگاه قابل بررسی و پیگیری است .

اما در پرونده ساختمان پلاسکو، هم صاحبان سرقفلی و هم صاحب ملک، هر دو به دلایل ذیل مقصرند:

مالک ( بنیاد مستضعفان ) به دلیل عدم توجه به اخطارهای شهرداری و آتش نشانی ، در خصوص عدم اجرای سیستم اعلام و اطفا حریق ، که اجرا نشده بود و هم صاحبان سرقفلی مغازه ها مقصر بودند که انباشت و چیدمان ناایمنی از مواد آتش گیر مثل پارچه ها را ایجاد کردند و ایمنی بهره برداری را رعایت نکردند .

دادگاه باید درصد تقصیر هر یک از اینها را مشخص کند .