نحوه انجام فسخ مبایعه نامه ، شرح وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات ، شرح انواع شروط ضمن عقد

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

درادامه جلسه قبل و بحث مبایعه نامه و در تکمیل آن خواهیم گفت بعد از اینکه مقرر گردید پرداخت های ثَمن معامله به صورت نقدی انجام گردد و همچنین الزام نوشتن جمله مهم و حیاتی ” کافه خیارات….. لازم است که در ادامه این جمله ؛ یک جمله تکمیلی دیگر هم به آن اضافه گردد:

کافه خیارات منجمله خیار غَبن ، ولو فاحش ، منهای خیار عدم پرداخت ثَمن معامله و خیار تدلیس از طرفین ساقط گردیده است.

چنانچه خریدار هریک از ثَمن های معامله را در موعد مقرر پرداخت ننماید، بیع شرط انجام نشده و قرارداد منفسخ می گردد.

موکداً لازم است که به جای کلمه فسخ از کلمه منفسخ استفاده گردد.چرا؟به این دلیل ؛ وقتی که از کلمه فسخ استفاده گردد؛ فقط قاضی می تواند در خصوص قابلیت فسخ قرارداد نظر بدهد و نیاز به رای دادگاه وطی مراحل قانونی دادرسی دارد؛ اما وقتی که از کلمه منفسخ استفاده می شود یعنی اینکه به خودی خود و اتوماتیک قرارداد فسخ می شود و نیازی به رای و تشخیص قاضی ندارد.پس تفاوت این دو کلمه را باید در نظر گرفت.

مجدداً نکته قابل توجه دیگری که لازم است در جمله بالا دقت شود نوشتن ” بیع شرط انجام نشده ” : میباشد.باید دقت شود که این دو کلمه مبادا عمدی و یا سهوی با هم جابجا شوند یعنی نوشتن جمله ” شرط بیع انجام نشده است ” اشتباه بوده و فسخ آن مبایعه نامه، گرفتاری دارد.

• جمله مهم دیگری که در ادامه جمله ” کافه خیارات … باید نوشته شود بحث در خصوص پرداخت وجه التزام می باشد . پس خواهیم داشت:

کافه خیارات منجمله خیارغَبن ، ولوفاحش، منهای خیار عدم پرداخت ثَمن معامله و خیارتدلیس، ازطرفین ساقط گردیده است .چنانچه خریدار هریک از ثَمن های معامله را در موعد مقرر پرداخت ننماید، بیع شرط انجام نشده و قرارداد منفسخ می گردد و خریدار میبایستی مبلغ A ریال وجه التزام بابت عدم انجام تعهدات، به ازای هر روزتاخیر در پرداخت هریک از ثَمن های معامله در موعد مقرر، به فروشنده پرداخت نمایدودرصورت عدم فسخ قرارداد ، وجه التزام بدل از اصل تعهد نمی باشد .

لازم به توضیح است که مبلغ A ریال وجه التزام، می تواند مقطوع بوده و یا  به صورت روزانه باشد ؛که توصیه میگردد مبلغ وجه التزام به صورت روزانه تعیین گردد.

نکته قابل توجه دیگری در خصوص کلمه ترکیبی وجه التزام وجود دارد و آن این است که نباید به هیچ عنوان به جای این کلمه ،  از کلماتی مانند خسارت و یا دیرکرد و یا جریمه استفاده کرد چون در این صورت برای تعیین خسارت نیاز به رای قاضی و نظریه کارشناسی وجود دارد که در اغلب موارد یا به نتیجه نمی رسد و یا  مبلغ آن کمتر از مبلغ وجه التزام می باشد. اما اگر از کلمه وجه التزام استفاده شود مبلغ آن هر مقداری هم باشد قاضی دیگر نمی تواند در برابر آن نظری بدهد و باید پرداخت گردد.

در ادامه مباحث فوق و بعد از نوشتن جمله طلایی ” کافه خیارات… “ و همچنین تعیین نحوه پرداخت نقدی ثَمن معامله ؛ می خواهیم بدانیم که درموعد پرداخت هر یک از ثَمن های معامله در صورتی که خریدار نسبت به پرداخت آن کوتاهی کرد و یا پرداخت را به تعویق انداخت چه باید کرد ؟

در اینصورت لازم است به محض اینکه هر یک از پرداخت های ثَمن معامله به تعویق افتاد ؛ فروشنده اقدام به ارسال اظهارنامه قضایی به خریدار نماید. قبل از ارسال اظهارنامه لازم است که فروشنده تکلیف خود را بداند که آیا میخواهد قرارداد را فسخ کند و وجه التزام را هم بگیرد و یا اینکه خریدار را ملزم به انجام تعهداتش کرده و علاوه برآن وجه التزام را هم دریافت نماید ؟ که این موضوع بستگی به نوسان قیمت ملک دارد.

در مواقعی که قیمت ملک بالا رفته باشد فروشنده می تواند قرارداد را فسخ کند و در مواقعی که قیمت ملک پایین رفته باشد فروشنده می تواند خریدار را ملزم به انجام تعهداتش بنماید .

در صورتیکه فروشنده قصد فسخ قرارداد را داشته باشد ، چهارچوب کلی متن اظهار نامه قضایی که برای خریدار ارسال میکند باید بدین صورت نوشته شود که :

با توجه به توضیحات مبایعه نامه مورخ….به تعهد خود در خصوص پرداخت ثَمن معامله در موعد مقرر عمل نکرده و آن را پرداخت نکرده اید بدینوسیله فسخ قرارداد به جنابعالی اعلام می گردد و خواهشمند است ظرف 10 روز آینده مبلغ وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات را به اینجانب پرداخت نمایید .  سپس بعد از 10 روز با مراجعه به دادگاه حقوقی   نسبت به تنظیم و ارائه دادخواست” تنفیذ فسخ قرارداد و پرداخت وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات با تاخیر تعدیه و هزینه های دادرسی و هزینه های حق الوکاله و… اقدام نماید .

در حالت دوم در صورتی که فروشنده قصد فسخ قرارداد را ندارد و فقط میخواهد خریدار را ملزم به انجام تعهداتش کرده و وجه التزام را هم دریافت کند ؛ لازم است متن اظهار نامه قضایی را با این چهار چوب تنظیم نماید که :

با توجه به  توضیحات مبایعه نامه مورخ… به تعهد خود در خصوص پرداخت ثَمن معامله در موعد مقرر عمل نکرده و آن را پرداخت نکرده اید. لذا خواهشمند است ظرف 10روز آینده نسبت به پرداخت ثَمن معامله اقدام نموده و وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات را به اینجانب پرداخت نمایید. سپس بعد از 10روز با مراجعه به دادگاه حقوقی نسبت به تنظیم و  ارائه دادخواست ”  الزام خوانده به ایفای تعهدات و پرداخت وجه التزام بابت عدم انجام تعهدات و تاخیر تعدیه و هزینه های دارسی و هزینه های حق الوکاله و …اقدام نماید.

• نکته قابل تاملی درخصوص پرونده آپارتمان یوسف آباد که در جلسه قبل شرح آن گذشت ، وجود دارد. بر اساس نظریۀ تعدادی از حقوق دانان و وکلاء؛ می فرمایند اگر فروشنده در پرونده یوسف آباد ، چک ها را برگشت نمی زد و اقدام به ارسال اظهارنامه قضایی برای خریدار کلاهبردار میکرد و درآن به دلیل عدم پرداخت چک ها درخواست فسخ قرارداد را می نمود و بلافاصله دادخواست فسخ قرارداد به دادگاه می داد ؛ این احتمال وجود داشت که شاید قاضی پرونده به دلیل اینکه مالک چک ها را برگشت نزده و معنی آن عدم طلب ثمن معامله توسط فروشنده می باشد ؛ شاید رای به فسخ قرارداد می داد.  

 موضوع بعدی که می خواهیم آسیب شناسی کنیم در خصوص حضور در روز موعد انتقال سند در دفتر خانه میباشد که این بحث هم می تواند برای طرفین قرارداد چالش برانگیز بوده و به راحتی و شفاهی نمی شود تاریخ محضر را جابجا کرد و این خود آدابی دارد که با باز خوانی پرونده ای آن را شرح خواهیم داد.

بازخوانی پرونده

پرونده مربوط به سال 1388درمنطقه نارمک تهران میباشد که فروشنده، آپارتمانی را به مبلغ 250میلیون تومان با خریداری کلاهبردار معامله کرده بود . مبلغ وجه التزام تعیین شده دراین مبایعه نامه مقطوع 100میلیون تومان بین طرفین معامله توافق شده بود . دو روز قبل از روز محضر و انتقال سند ؛ خریدار با تماس تلفنی با فروشنده  از وی میخواهد که در روز محضر به دلیل مشکلات شخصی نمی تواند در دفتر خانه حاضر شود و درصورت توافق ؛ فردای روز محضر با هم قرار گذاشته و کارهای انتقال سند انجام گیرد. فروشنده هم با اعتماد به حرف خریدار در آن روز به محضر نمی رود .خریدار کلاهبردار در همان روز محضر به دفتر خانه رفته و برای فروشنده  گواهی عدم حضور میگیرد و بعد اقدام به ارسال اظهار نامه قضایی برای فروشنده کرده و چون مبلغ وجه التزام مقطوع 100میلیون تومان توافق شده بود دادخواست پرداخت وجه التزام  مقطوع برای فروشنده تنظیم نمود و موفق شد با توجه به رای دادگاه ، این مبلغ را از فروشنده دریافت نماید در واقع آپارتمان 250 میلیون تومانی را با 150میلیون تومان  خریداری کرد.

حال آسیب شناسی این موضوع  و راههای جلوگیری ؛ و آن اینکه فروشنده بعد از تماس خریدار و لغو قرار محضر، میبایست با وی هماهنگ میکرد که با حضور در بنگاه و پشت نویسی هر سه صفحه مبایعه نامه تغییر تاریخ محضر و روز انتقال سند را صورتجلسه کرده و تاریخ جدید را تعیین می کردند.

در ادامه شرح انواع شروط ضمن عقد را تشریح خواهیم کرد.طبق قانون مدنی شروط ضمن عقد سه نوع است:

شرط صفت:

این شرط مربوط به کمیت و کیفیت معامله است به عنوان مثال آپارتمانی خریداری شده است ودرقرارداد مبایعه نامه متراژ آن 75 متر مربع نوشته شده است اما در واقع متراژ یا از این مقدار کمتر و یا بیشتر است یعنی کمیت معامله را تحت پوشش دارد و یا در مبایعه نامه ذکر شده است که آپارتمان نوساز است اما بعداً خریدار متوجه می شود که مثلاً 10 سال ساخت است یعنی کیفیت معامله را تحت پوشش دارد. حال سئوال اینجاست که آیا شرط صفت می تواند باعث ابطال یا فسخ قرارداد شود؟ در پاسخ به این سئوال باید گفت که بحث ابطال یا فسخ وابسته به وجوه زیادیست و بستگی به نگرش  ورفتار و نحوه برخورد با مشکل بوجود آمده توسط طرفین قرارداد دارد که میتوان با توافق آن را ادامه داد و درجای خود در خصوص آن بحث خواهیم کرد.

شرط فعل:

این شرط مربوط به انجام و یا عدم انجام کل و یا جزئی ازقرارداد است.مثلاً با توجه به قوانین اداره کار درکشور، استفاده از کارگران اتباع خارجی که مجوز ندارند ممنوع است .حال اگر یک شرکت بیمه ای در بیمه نامه خود ، تعهد نماید که کارگران اتباع خارجی که مجوز ندارند را در صورت بروز حادثه تحت پوشش قرار میدهد و خسارت را پرداخت میکند؛ درصورتی که حادثه ای اتفاق بیافتد و کارگری فوت نماید اگر دیه را پرداخت کرد که هیچی؛ اما اگر دیه را پرداخت نکرد چون خلاف قوانین جاری کشور عمل کرده است این شرط او نافذ نیست اما قرارداد صحیح میباشد.

شرط نتیجه:

این شرط هم خود به تنهایی می تواند هم نافذ بوده وهم نباشد به عنوان مثال در یک قرارداد مشارکت در ساخت اگر صاحب زمین به سازنده وکالت کاری ندهد ؛ سازنده نمی تواند مراحل کاری را ادامه دهد بنابراین اگر شرط شود که این قرارداد موقعی نافذ است که صاحب زمین به سازنده وکالت کاری بدهد پس اگر وکالت کاری ندهد با گذاشتن این شرط کل قرارداد ابطال می گردد .

مثالهای ارائه شده درخصوص شروط فوق بسیار ساده بوده و شروط فوق دارای وجوه مختلفی هستند که از حوصله این جلسات خارج می باشد.