بحث مفصل در رابطه با مشرفیت و سایه اندازی بر روی ساختمان همسایه ها و چگونگی ابطال پروانه ساختمانی و پایانکار بدلیل مشرفیت و سایه اندازی

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

موضوع بسیار مهمی که در این جلسه به آن پرداخته می­شود و همواره مورد بحث ناظرین، طراحان معماری، شهرداری، کارشناسان رسمی دادگستری با صلاحیت شهرسازی، دیوان عدالت اداری، مالکین و سازندگان بوده بحث مشرفیت و سایه اندازی است.

مشرفیت در بیان ساده یعنی اینکه پنجره خانه شخصی به خانه همسایه اشراف داشته و داخل خانه قابل دیدن باشد که در ضوابط شهرسازی به آن اشاره شده است.

بازخوانی پرونده : حکم ابطال پایانکار ساختمان توسط دیوان عدالت اداری و رفع مشرفیت ساختمان به دستور شهرداری

در سال 89 ساختمانی 8 واحده در خیابان شاپور، خیابان مختاری در جنوب شهر تهران در مرحله سفتکاری در حال ساخت بود سازنده به دلیل آنکه راه پله از نور طبیعی بی بهره نباشد تصمیم می­گیرد که پنجره­ای را در جنوب راه پله قرار دهد که این پنجره به حیاط خانه همسایه و پذیرایی آن مشرف بود.

در نقشه­های معماری پنجره­ای در راه پله و اتاقهایی که مشرف به همسایه بود، وجود نداشت و عملا نورگیری از ضلع شرقی و شمالی صورت می­­گرفت بنابراین مالک پنجره­ای به ابعاد 40×50 در ارتفاع 1.5 متری از کف هر پاگردِ راه پله در 5 طبقه قرار می­دهد. ناظر ساختمان نیز این تخلف را در مرحله سفتکاری در موعد گزارش داده و شهرداری به استناد گزارش ناظر اقدام به توقف عملیات ساختمانی می­نماید.

• شهرداری طی یک اخطاریه به مالک گوشزد می­کند که به علت مشرفیت نمی­تواند در راه پله اقدام به احداث پنجره­ای نماید، اما مالک ضمن ملاقات با شهردار منطقه توجیه می­کند که همسایه از بستگان و فامیل ایشان است و شکایتی نسبت به مشرفیت ندارد. شهردار نیز کتبا اعلام می­کند: «اگر سازنده از همسایه رضایت محضری بگیرد احداث پنجره در آن ناحیه بلامانع می­باشد»

سازنده در یک دفتر اسناد رسمی از همسایه رضایت محضری می­گیرد که شکایتی در خصوص مشرفیت همسایه نداشته باشد و پیرو آن پایانکار ساختمان در سال 90 صادر می­گردد.

مالک، کلیه واحدها را به فروش می­رساند. همسایه نیز ملک خود را پس مدتی به شخص دیگری می­فروشد، همسایه جدید پس از اقامت در ساختمان متوجه مشرفیت پلاک مجاور به حیاط منزل می­گردد و به مالکین واحدهای آپارتمان اعتراض می­نماید اما با بی اعتنایی آنها مواجه می­شود بنابراین با مراجعه به شهرداری منطقه موضوع را پیگیری کرده و شهرداری نیز به استناد رضایت همسایه قبلی اعتراض ایشان را رد می­کند در نتیجه همسایه با مراجعه به یک وکیل اقدام به طرح شکایت علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری می­نماید چرا که رضایت فروشنده ارتباطی به خریدار ندارد و این موضوع در حین معامله اعلام نشده است.

• پس از مدتی حکم قطعی ابطال پایانکار صادر شده و بطور قانونی این حکم به شهرداری ابلاغ می­گردد. شهرداری نیز به صاحبان واحدها اخطاریه می­دهد که پایانکار ساختمان باطل شده و برای اصلاح می­بایست محل پنجره­های راه پله مسدود شود. صاحبان واحدها نیز به این اخطاریه توجهی نمی­کنند تا اینکه در سال 93 یکی از مالکین اقدام به فروش واحد خود می­کند که در حین روند پرداخت عوارض شهرداری، اعلام می­شود که طبق حکم صادره باید اصلاحات انجام شده تا پایانکار جدید صادر گردد. فروشنده واحد به مدیر آپارتمان مراجعه می­کند و موضوع را با او در میان می­گذارد که اگر تاخیر در فروش واحد بوجود آید مستلزم پرداخت جریمه خواهد شد اما مدیر آپارتمان به مشکل فروشنده هیچ توجهی نمی­کند زیرا در این منطقه از تهران مالکین به زور هزینه شارژ آپارتمان را پرداخت می­کنند بنابراین اخذ هزینه اصلاح پنجره­های راه پله عملاً غیر ممکن است. فروشنده نیز مجبور می­شود با هزینه خود اقدام به مسدود کردن پنجره­ها و نماسازی مجدد کرده و در نهایت رضایت مامور بازدید شهرداری را نسبت به تائید و صدور پایانکار جلب نماید.

• بررسی اینگونه پرونده­ها نشان می­دهد که اخذ رضایت از همسایه برای نقض قانون، کارساز نخواهد بود. پرونده­هایی در بحث سازه نگهبان با سیستم نیلینگ نیز از لحاظ حقوقی مشابه پرونده­های مشرفیت است که بعنوان شاخص در جلسات آتی به شرح آن می­پردازیم تا مشخص گردد با نقل و انتقال مالکیت ساختمان، رضایت مالک قبلی باطل می­شود.

نکته­ ای در مشرفیت پنجره به حیاط ساختمان مجاور در پرونده بازخوانی شده وجود دارد و آن اینست که اگر سازنده پنجره مذکور را در ارتفاع 1.8 متری به بالا نصب می­کرد بحث مشرفیت منتفی شده و از طرفی نور طبیعی راه پله نیز تامین می­شد.

موضوع مهم بعدی در امر شهرسازی سایه اندازی است که گاهی با موضوع مشرفیت ترکیب می­شود اما بطور کلی و از لحاظ حقوقی دو موضوع مختلف می­باشند.

توجه شود که سایه اندازی ارتباطی با نور طبیعی ندارد زیرا نور طبیعی از طریق پاسیو نیز قابل تامین است در واقع سایه اندازی یعنی اینکه تابش نور مستقیم خورشید به داخل ساختمان ممکن نباشد به عبارتی ساختمانی باعث ایجاد سایه بر روی ساختمان دیگری شود به طوری که بهره­بردار کننده از تابش مستقیم خورشید محروم گردد. ضوابط شهرسازی این حق را برای هر شهروندی قائل شده است که هر انسانی در داخل خانه خود حداقل زمان مناسبی را از تابش مستقیم خورشید استفاده نماید اما این مدت زمان در هیچ استاندارد و ضوابطی مشخص نشده است و کاملا به نظر مامورین شهرداری و در صورت اختلاف به رای کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت شهرسازی مربوط می­شود.

بازخوانی یک پرونده : دریافت جریمه از سازندگان دو برج به علت سایه اندازی روی سه ساختمان مقابل

در منطقه 22 تهران در سال 92 دو برج 20 طبقه با فاصله 5 متر از هم در کنار یک گذر 12 متری درون یک سایت، پروانه ساختمانی می­گیرند، در ضلع مقابل گذر، سه خانه حیاط­دار وجود داشت که احداث این برجها باعث ایجاد سایه بر روی آنها می­شد. مالکین سه خانه در مرحله اجرای سقف همکف برجها، به شهرداری منطقه مراجعه کرده و موضوع را تذکر می­دهند. شهرداری نیز اعلام می­کند احداث این برجها به لحاظ قانونی و ضوابط شهرسازی مشکلی ندارد. در نتیجه سه همسایه تصمیم می­گیرند به اتفاق وکیل به دیوان عدالت اداری شکایتی تنظیم نمایند که پس از گذشت یک سال نوبت به رسیدگی پرونده آنها می­رسد و کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت شهرسازی برای بررسی موضوع انتخاب می­شود. کارشناس در نظریه خود بیان می­کند که در اکثر ایام سال به خصوص در زمستان دو برج احداث شده باعث سایه اندازی و ممانعت از تابش نور خورشید به سه ساختمان مقابل می­شود، این نظریه به شهرداری منطقه ابلاغ می­گردد.

کارشناسان شهرداری و برج سازان به نظریه کارشناس یک نفره اعتراض کرده و پرونده به کارشناسی سه نفره ارجاع می­گردد، در هیات کارشناسی سه نفره اینگونه بحث می­شود که چرا با وجود این معضل، شهرداری مجوز ساخت 20 طبقه را به این برجها صادر کرده است. شهرداری نیز در توجیه مجوز خود فاصله 5 متری دو برج را مطرح کرده و اعلام می­دارد که این املاک در ساعاتی از روز، از تابش نور خورشید بهره می­برند اما کارشناسان این توجیه را قبول نمی­کنند زیرا ضوابطی در خصوص مدت زمان تابش نور خورشید ذکر نشده و ملاک عمل، نظریه کارشناسی است.

• رای به نفع همسایه­ ها صادر می­شود و شهرداری نیز به سازندگان برج اعلام می­کند که می­بایست رضایت هر سه همسایه مقابل اخذ شود در غیر اینصورت پروانه ساختمان باطل خواهد شد.

پس از مذاکره برج سازان با همسایگان، جمعاً مبلغ 300 میلیون تومان توافق می­شود تا رضایت محضری ارائه گردد. شهرداری نیز به استناد رضایت محضری و رای دیوان عدالت اجازه ساخت برجها را صادر می­کند و این رضایت نامه ضمیمه پروانه ساختمانی می­گردد.

سوالی به این شکل در رابطه با این پرونده مطرح می­گردد: اگر مالک جدیدی یکی از خانه های مقابل برج را بخرد در صورتی که صاحب قبلیِ خانه این موضوع را به مالک جدید اطلاع نداده باشد آیا نتیجه طرح شکایت مجدد علیه شهرداری، سازندگان برج و مالک قبلی به علت سایه اندازی به نفع مالک جدید خواهد بود؟

پاسخ: نتیجه طرح شکایت بطور کامل بستگی به اقامه دلیل خواهان و خواندگان پرونده و همچنین نظر قاضی دارد اگر چنانچه فروشنده در زمان فروش ملک این موضوع را به خریدار اعلام نکرده باشد سازندگان برج می­توانند با این استدلال که کشف الفساد بوجود آمده در فروش ملک به فروشنده برمی­گردد و از آنجا که موضوع رضایت محضری توسط فروشنده در مبایعه نامه اعلام نشده است، خود را تبرئه نمایند اما در بسیاری از پرونده­ها دیده شده شکایت مجدد باعث محکومیت سازندگان شده است زیرا پیگیری پرونده و دفاع مناسب توسط آنها صورت نگرفته هر چند رویه قضایی در محاکم نیز از عوامل موثر در نتیجه پرونده­هاست.

• موضوع بعدی وجود پنجره­های دور پاسیوست که می­بایست علاوه بر رعایت جانپناه 1.1 متری تا ارتفاع 1.7 متری دارای شیشه ثابت و مشجر بوده تا نسبت به واحدهای جانبی و مقابل مشرفیت نداشته باشند در واقع هدف از این ضابطه این است که بهره­برداران بطور طبیعی نسبت به منزل یکدیگر دید نداشته و در آسایش زندگی کنند. ناظرین توجه داشته باشند که اگر با موارد اینچنینی مواجه شدند حتما می­بایستی مراتب را در موعد گزارش کرده و از تائید پایانکار خودداری کنند تا مالک این تخلف را اصلاح نماید.

عدم مشرفیت بین دو ساختمان نیز در ضوابط شهرسازی با ایجاد پخ 45 درجه در ساختمانها لازم الاجراست که برای شرح این موضوع لازم است به تصاویر زیر دقت شود:

• هدف ضوابط شهرسازی از ایجاد پخ 45 درجه در ساختمانها عدم مشرفیت به همسایه است اما با توجه به تصاویر بالا ملاحظه می­گردد که در هر سه حالت، چه پخ 45 درجه اجرا شود و چه اجرا نشود امکان مشرفیت به پلاک مجاور همچنان وجود دارد و بحث مشرفیت و سایه اندازی در این ضوابط بطور کامل رفع نگردیده اما رعایت آن در سراسر کشور الزامی است درواقع ضوابط شهرسازی نمی­تواند تمام حالات مشرفیت بین ساختمانها را مرتفع سازد بنابراین نتیجه می گیریم فلسفه ضوابط شهرسازی ایجاد عدالت برای حذف مشرفیت نیست بلکه ایجاد انتظام اجتماعی در ساخت و ساز شهری است.

با شرح این مقدمه لازم به ذکر است که اگر سازنده­ای بنا باشد ساختمانی بدون پخ 45 درجه احداث نماید می­بایست رضایت مالکین پلاکهای مجاور را اخذ کند که پس از فروش ساختمانها مالکین جدید نمی­توانند از باب عدم اجرای پخ 45 درجه ادعای مشرفیت و خسارت کنند زیرا ادعا کنندگان می­بایست از طریق دیوان عدالت اداری پیگیر موضوع باشند و کارشناسان رسمی دادگستری نیز بحث مشرفیت را بصورت عملی بررسی کرده و نظر می­دهند بنابراین شکایت مدعی بی­نتیجه می­ماند همچنین برای مشرفیت ساختمانهای مقابل نیز در بسیاری موارد این ادعا از سوی خواهان در دادگاه رد می­شود زیرا اکثر منازل با این مشکل مواجه هستند.

• از آنچه گفته شد اینگونه نتیجه می­گیریم که ضوابط شهرسازی قادر به حذف اساسی مشکل مشرفیت و سایه اندازی نیست و صرفا ضوابطی را بصورت حداقلی لازم الاجرا کرده است. کلیه قوانین در تمام کشورها دارای فلسفه­ای است به نام فلسفه علم حقوق که به دنبال ایجاد عدالت نیستند بلکه به دنبال ایجاد انتظام اجتماعی هستند. به کرات دیده شده احکام صادره در مراجع قضایی با عدالت منافات دارد، هر چند در ارتباط با ایجاد انتظام اجتماعی می­توان توجهی هم به عدالت داشت، بنابراین این تناقض در ضوابط شهرسازی نیز دیده می­شود.

بازخوانی یک پرونده : محکومیت مالکین آپارتمان به علت مشرفیت به همسایه حتی با رعایت ضوابط شهرسازی در زمان ساخت

• در سال 93 ساختمانی در اصفهان با نمایی که در تصویر ملاحظه می­گردد دارای کنسول­هایی با پوش پخ 45 درجه مطابق ضوابط شهرسازی و در محل دیوارهای A و B با جانپناه 1.1 متری بصورت بالکن ساخته می­شود و در نهایت پایانکار ساختمان نیز اخذ می­گردد مالک پلاک مجاور بابت عدم اجرای پخ 45 درجه به سازنده رضایت نداده بود. به هرحال واحدها به فروش می­رسد و با گذر زمان ملک مجاور نیز فروخته می­شود مالک جدید شکایتی با موضوع مشرفیت علیه مالکین آپارتمان جدید الاحداث و شهرداری در دیوان عدالت اداری مطرح می­کند.

کارشناس پس از بازدید از محل مشاهده می­نماید زمانی که شخصی در سطح بالکن قرار می­گیرد به حیاط همسایه اشراف دارد. توجه نمایید که نظریه­های کارشناسان نیز جای بحث دارد چه بسا ساکنین آپارتمان جدیدالاحداث می­توانند از طریق پشت بام نیز بر حیاط همسایه مشرفیت داشته باشند بنابراین نظر کارشناس و علم قاضی در اینگونه موارد ملاک عمل است.

به هرحال رای به نفع همسایه صادر شده و پس از اعتراض به این رای، پرونده به هیات کارشناسی سه نفره ارجاع می­شود که در نهایت مشرفیت آپارتمان به حیاط همسایه اثبات می­گردد و حکم به مسدود کردن دیوار A و B که بصورت جانپناه احداث شده بود صادر می­شود.

با توجه به این پرونده نتیجه می­گیریم حتی با رعایت ضوابط شهرسازی، رویه قضایی و قانون بر ضوابط غلبه کرده است.

توجه نمایید که اگر در خواندگان پرونده علاوه بر شهرداری و مالکین آپارتمان، نام ناظر و طراح معماری ذکر می­شد آنها نیز به چالش کشیده می­شدند.

مجددا تاکید می­گردد رعایت پخ 45 درجه مطابق ضوابط شهرسازی لازم الاجرا بوده و ممکن است در بسیاری از موارد ارتباطی با مشرفیت و سایه اندازی نداشته باشد.

بازخوانی پرونده : حکم تخریب قسمتی از ساختمان بعلت عدم اجرای پخ 45 درجه

در خیابان مولوی تهران در سال 90 – 91 ساختمانی پروانه ساختمانی گرفته و در سال 92 عملیات ساختمانی به اتمام می­رسد. سازه اسکلت بتنی بوده و سازنده می­بایستی در ضلع غربی ساختمان پخ 45 درجه اجرا می­نمود ولی با افزودن ستونی به گوشه ساختمان و بدون اخذ رضایت از مالک پلاک مجاور از اجرای این پخ خودداری می­کند.

ناظر ساختمان در موعد موضوع را به شهرداری منعکس نموده و مهندس محاسب نیز با حضور در محل و بررسی شرایط، نقشه جدیدی طراحی می­نماید و موضوع استحکام سازه حل می­شود. شهرداری هم به استناد گزارشات ناظر به مالک اخطاریه می­دهد اما سازنده توجهی به موضوع نکرده و در ضلع غربی بجای اجرای پخ، کنسول مثلثی بصورت بالکن، کار می­کند. پس از پایان عملیات ساختمانی ناظر ساختمان از ارائه پایانکار به مالک خودداری کرده و از مالک درخواست برگ رفع خلافی توسط شهرداری می­کند شهرداری نیز ارائه برگ رفع خلافی را منوط به اخذ رضایت از پلاک مجاور می­نماید درحالیکه عدم اجرای این پخ تاثیری در مشرفیت به پلاک مجاور نداشت اما همانطور که گفته شد این موضوع با توجه به ضوابط شهرسازی لازم الاجراست.

• مالک پلاک مجاور طی مذاکره با مالک ساختمان جدید تقاضای 200 میلیون تومان پول در مقابل رضایت محضری برای عدم اجرای پخ 45 درجه می­کند، پس از اختلاف بین دو مالک پرونده به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع شده و رای به تخریب این تراس داده می­شود اما مشکلی که وجود داشت این بود که امکان تخریب کامل گوشه ساختمان وجود نداشت زیرا سازنده در گوشه ساختمان ستونی را از فونداسیون تا طبقه آخر احداث کرده بود بنابراین برای رفع این معضل  مقرر می­گردد با حفظ تیرها و ستون در گوشه ساختمان با برش سقف تیرچه بلوک در تمام طبقات و اجرای تیر فلزیِ مورب ضوابط شهرسازی رعایت گردد.

تصویری از حالت های سه گانه پخ ۴۵ درجه برای دو آپارتمان مجاور یکدیگر

نمونه ای از پوش ۴۵ درجه در بحث مشرفیت یک آپارتمان به حیاط همسایه مجاور